5 conseils pour bien choisir son syndic de copropriété
Vous n’êtes plus satisfait et vous pensez à changer de syndic de copropriété ? C’est une décision qui se prend en amont. Certaines étapes sont indispensables, que ce soit dans le cadre d’une mise en concurrence de votre syndic de copro ou bien à l’approche de votre AG.
Découvrez nos 5 conseils pour bien choisir son syndic de copropriété avant la prochaine assemblée générale !
Sommaire
Choisir le bon modèle de gestion de syndic
- le syndic professionnel ;
- le syndic bénévole ;
- le syndic coopératif.
Communication, réactivité et outils
Un choix important
Le syndic de copropriété est l’acteur principal qui s’assure de la bonne gestion de votre immeuble et de la vie de tous les copropriétaires. C’est également son rôle de gérer les finances de votre immeuble, de venir sur place lors des visites, d’assurer une communication claire entre toutes les parties, gérer les sinistres et travaux ou encore d’organiser des assemblées générales. Il est donc important de prendre plusieurs critères en compte afin de choisir le syndic de copropriété qui sera le plus adapté à vos besoins et à ceux de vos copropriétaires.
1. Choisissez le bon modèle de gestion de syndic
Afin de pouvoir choisir le bon syndic de copropriété, il est important de connaître les besoins particuliers de votre copropriété et d’étudier les différentes options qui s’offrent à vous. Le bouche à oreille c’est bien, mais qu’en est-il des besoins et critères particuliers de votre copropriété ? Quelle est la taille de votre copropriété ? Quel est le nombre de lots dans cette dernière ? Quels sont les équipements communs présents ? Des travaux plus ou moins importants sont-ils à envisager à court, moyen ou long terme ? Autant de questions auxquelles il est indispensable d’avoir des réponses claires afin de choisir un syndic qui gérera votre immeuble en ayant conscience de toutes ces caractéristiques.
La loi du 10 juillet 1965 comporte trois modèles de gestion de copropriété différents :
Le syndic professionnel
C’est le syndic le plus courant et aussi, dans beaucoup de cas, le plus sûr. Le syndic professionnel, c’est une personne physique ou morale qui ne fait pas partie de la copropriété et qui en assurera sa gestion. Réglementée par la loi Hoguet, cette profession exige :
la possession d’une carte professionnelle immobilière (en l’occurrence, la carte S lorsqu’il s’agit d’un syndic), délivrée par la Chambre de Commerce et de l’Industrie ;
une garantie financière ;
une assurance professionnelle de responsabilité civile.
De par son expertise, le syndic professionnel sera apte à gérer tous les incidents, travaux ou encore d’effectuer la gestion financière et administrative de votre immeuble sans encombres.
Le syndic bénévole
Dans le cas du syndic bénévole, c’est un copropriétaire qui est élu en qualité de syndic. Ses missions seront alors les mêmes qu’un syndic de copropriété professionnel. Cependant la charge de travail peut se révéler très importante quand il s’agit de gérer un immeuble seul.
Le cas du syndic bénévole peut se révéler intéressant dans le cadre d’une très petite copropriété, et les coûts seront, bien évidemment, moindres. Mais la gestion d’un immeuble demande énormément de temps et réserve son lot de surprise !
Le syndic coopératif
Dans le cas du syndic coopératif, celui qui sera désigné comme « syndic de copropriété » est le président du conseil syndical.
À la différence du syndic bénévole, le syndic de copropriété coopératif ne concerne pas que la personne désignée comme syndic de copropriété. Tous les membres du conseil syndical sont impliqués, chacun peut prendre part aux différentes décisions et ainsi se répartir les différentes tâches de gestion en fonction de leur disponibilité et de leurs compétences.
Concernant les coûts de ce dernier, ils sont, tout comme le syndic bénévole, réduits. Mais le choix du syndic coopératif présente les mêmes inconvénients que le syndic bénévole, répartition des tâches, expertise, ou encore disponibilité et entente entre chaque membre du conseil syndical.
Bon à savoir
Pour exercer en qualité de syndic professionnel, il est indispensable de justifier d’une carte professionnelle immobilière, d’une garantie financière et d’une assurance professionnelle de responsabilité civile.
2. Étudiez chaque proposition
Faites jouez la concurrence
Pour bien choisir son syndic, il est indispensable de mettre les différents syndics de copropriété par lesquels vous êtes intéressés en concurrence. La mise en concurrence des différents syndics vous permettra d’étudier facilement les détails propres à chaque cabinet.
Depuis le 1ᵉ janvier 2022, il est obligatoire pour chaque syndic de fournir une fiche d’informations standardisée sur le prix et toutes les prestations qu’ils proposent. Il sera ainsi plus facile de comparer tel ou tel contrat de syndic et de faire un choix lors de votre prochaine assemblée générale.
Tous les éléments sur l’identification du contrat de syndic, la durée du mandat, le contenu du forfait, les heures ouvrables, les horaires de disponibilité ou encore les prestations particulières non comprises dans le forfait sont autant d’éléments à prendre en compte et à étudier.
Ces éléments très concrets faciliteront le choix de votre prochain syndic de copropriété, et ce, en fonction de votre situation et vos besoins.
3. Communication, réactivité et outils
Ce sont des éléments qui ne seront pas inscrits dans la fiche d’informations obligatoire mais qui sont pourtant indispensables pour choisir votre syndic.
N’hésitez pas à communiquer avec le syndic de copropriété pour lequel vous envisagez de changer. Un bon syndic de copropriété est réactif ! Si celui que vous envisagez vous répond en trois semaines, l’expérience commence mal …
Un gestionnaire qui gère un nombre trop important de lots, fera certainement preuve d’un manque de réactivité et sa présence sur site risque de devenir rare. Seulement, un immeuble et ses surprises nécessitent un gestionnaire disponible et réactif.
N’hésitez pas à observer et à demander avec quels outils votre gestionnaire communique. Il existe une plateforme dédiée ? Génial, vous n’aurez donc pas à attendre des heures au téléphone ou envoyer des dizaines de relances par mail avant d’obtenir une réponse ! Bien évidemment, certaines procédures réglementées demandent des envois de courriers par lettre recommandée avec accusé de réception par exemple, et personne (même un super gestionnaire), ne peut contourner la loi.
Mais, s’il utilise des outils digitaux qui vous font gagner du temps (et à lui aussi), attendez-vous à plus de réactivité au quotidien de la part de votre nouveau syndic ! La plupart de ces outils vous permettent également de suivre chaque sujet avec plus de transparence. Les gestionnaires et copropriétaires peuvent alors communiquer plus facilement !
4. Vérifiez les clauses du nouveau contrat de syndic
Vous avez choisi votre nouveau syndic ? Il est maintenant temps de décortiquer votre nouveau contrat !
C’est un contrat-type défini dans le décret du 26 mars 2015. La quasi-totalité des tâches doivent être incluses dans le forfait de base, les prestations particulières pouvant être facturées en plus dudit forfait doivent être listées de manière exhaustive. Vous constatez trop de prestations non comprises dans le forfait de base ? Là aussi, c’est mauvais signe !
Un bon syndic s’assurera que toutes les prestations classiques et indispensables au bon fonctionnement de votre copropriété sont présentes dans le forfait de base.
N’oubliez pas de vérifier que les clauses du contrat respectent bien la loi ! Si vous avez choisi un syndic professionnel, ce dernier devra justifier de sa garantie financière ainsi que de son assurance responsabilité professionnelle.
Bon à savoir
Le contrat de syndic est un contrat-type, défini dans le décret du 26 mars 2015.
La plupart des prestations classiques doivent se trouver dans le forfait de base.
5. Suivez le processus de changement de syndic
Changer de syndic ne se fait pas en un claquement de doigts, bien au contraire ! De nombreux processus sont à respecter.
Il faudra d’abord en discuter lors de l’assemblée générale avec le syndicat des copropriétaires, et attendre la fin du mandat en cours de votre syndic de copropriété actuel ! Un contrat de syndic est automatiquement reconduit si le changement n’a pas été évoqué par le conseil syndical et les copropriétaires.
Vous devrez alors demander au syndic en exercice d’amener ce changement à l’ordre du jour, et vous y prendre à l’avance ! Comptez bien deux ou trois mois avant la date de l’assemblée générale. Lors de l’AG, la question de renouvellement du contrat de syndic ou de son changement fera l’objet d’un vote à la majorité absolue.
Vous pourrez remplacer votre syndic de copropriété en cours de mandat uniquement si une faute grave a été constatée dans le cadre de ses missions.
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