Qu'est ce qu'un syndic de copropriété
Le syndic de copropriété est essentiel au bon déroulement d’une copropriété, avec un cadre de fonctionnement strict. Il doit notamment veiller à l’application du règlement de copropriété et assurer l’entretien des parties communes des résidences sous sa gestion. Pour en savoir plus sur ses missions et son fonctionnement, on vous détaille chaque aspect du syndic de copropriété.
Selon la loi du 10 juillet 1965, le syndic de copropriété agit en tant que représentant légal de la copropriété, en gérant ses affaires. Dans cet article, nous examinons la nécessité d’un syndic, explorons les divers modèles disponibles, ses missions, ses obligations et son fonctionnement.
Sommaire
Le syndic de copropriété est organe important de l’immeuble. Qu’est ce qu’un syndic de copropriété: son rôle, ses missions, ses obligations
Syndic de copropriété : ce qu'il faut savoir
La loi du 10 juillet 1965 encadre la copropriété des immeubles en France, et désigne le syndic de copropriété comme l’entité, physique ou morale, responsable de l’administration et de la gestion financière de la copropriété. Le syndic est également le représentant légal du syndicat des copropriétaires, qui rassemble tous les copropriétaires et se forme automatiquement lors de la création de la copropriété.
Les différentes formes de syndic de copropriété
La loi de 1965 permet aux copropriétaires de sélectionner un syndic de copropriété parmi trois modèles de gestion.
Dans ce qui suit, nous vous expliquons en détail la gestion professionnelle et non-professionnelle, ainsi que leurs distinctions. Ces modèles correspondent à divers besoins, et il est judicieux de considérer plusieurs questions avant de faire un choix.
Le syndic professionnel
Le modèle le plus répandu est celui d’un syndic professionnel comme entreprise externe, souvent une agence immobilière, mandatée et rémunérée par la copropriété pour en assurer la gestion.
Ce choix offre la sécurité d’un syndic couvert par une assurance responsabilité civile et apportant une garantie financière.
Cependant, les coûts peuvent être élevés et sont généralement liés à la taille de la résidence et au nombre de copropriétaires, sans transparence claire.
De plus, la réactivité peut faire défaut, avec parfois des délais d’intervention longs suite à un signalement de problème.
Le syndic bénévole
Le syndic bénévole est un modèle où un copropriétaire endosse le rôle de syndic, courant dans les petites copropriétés. Cette approche permet de réduire les charges, d’avoir un contrôle plus étroit sur la copropriété et une réactivité accrue en cas de problèmes, car les personnes impliquées ont directement les moyens d’agir.
Cependant, cela demande un investissement en temps conséquent et le rôle peut s’avérer ingrat. Le syndic devant veiller à l’application du règlement de copropriété, il peut se retrouver en position de faire respecter l’ordre, ce qui peut être délicat.
Le syndic coopératif
Le syndic coopératif ressemble au syndic bénévole, à la différence que la gestion n’est pas assurée par une seule personne, mais par le conseil syndical, avec les tâches réparties entre ses membres.
Le président du conseil syndical agit en tant que représentant légal du syndic coopératif.
Les avantages et inconvénients sont globalement similaires à ceux du syndic bénévole, avec l’atout que l’investissement en temps est partagé parmi plusieurs personnes, au lieu d’incomber à un seul individu.
Les néo-syndics
Les néo-syndics sont des syndics opérant entièrement en ligne via une plateforme dédiée aux copropriétaires, où des spécialistes gèrent la comptabilité, les impayés et les travaux. N’ayant pas besoin de locaux physiques, les syndics en ligne emploient un nombre réduit de salariés, qui ne se déplacent pas et ne requièrent pas d’assistance.
Il est crucial de souligner que les néo-syndics ont les mêmes obligations que les syndics traditionnels, incluant la possession d’une carte professionnelle, la souscription à une assurance responsabilité civile et la détention d’une garantie financière.
Bon à savoir
Le syndic est-il obligatoire dans une copropriété ?
Oui, la présence d’un syndic est obligatoire dans toutes les copropriétés, indépendamment de leur taille, conformément à la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Ce texte législatif, structuré en cinq chapitres principaux, définit l’organisation de la copropriété, la répartition des charges, ainsi que le rôle du syndicat des copropriétaires.
Il existe des situations où une copropriété se retrouve sans syndic, par exemple suite à une révocation sans nomination d’un remplaçant. Toutefois, cette situation ne peut perdurer, et il incombe à un ou plusieurs copropriétaires de convoquer une assemblée générale pour en désigner un. En l’absence de nomination, un juge doit être saisi afin de désigner un administrateur provisoire qui gérera la copropriété et convoquera une assemblée générale pour élire un nouveau syndic.
Quelles sont les missions et les obligations du syndic
L’article 18 de la loi de 1965 énumère toutes les obligations du syndic de copropriété, relatives à l’administration de la copropriété et de ses parties communes.
Il faut noter que c’est le règlement de copropriété qui définit ce qui relève des parties communes et des parties privatives de l’immeuble. Les missions du syndic comprennent :
Mission de gestion financière
Il incombe au syndic de préparer le budget prévisionnel de la copropriété, qui sera ensuite soumis au vote lors de l’assemblée générale.
Pour faciliter cette gestion, un compte bancaire doit être ouvert au nom du syndicat des copropriétaires, qui en sera le titulaire.
Les fonds reçus, notamment ceux liés aux charges de copropriété, sont déposés sur ce compte, et les dépenses, telles que celles relatives aux travaux ou réparations, y sont prélevées.
Mission de gestion administrative
La gestion administrative que le syndic de copropriété doit assurer comprend plusieurs tâches :
- Rédaction et actualisation de la fiche synthétique de la copropriété, incluant l’identification de celle-ci, son cadre juridique, ses caractéristiques techniques et ses équipements tels que le type de chauffage, le nombre d’ascenseurs, etc.
- Tenue à jour du registre des copropriétaires en indiquant leur lot, identité, adresse, et adresse électronique (avec leur consentement).
- Veiller à l’application du règlement de copropriété et à la mise en œuvre des décisions adoptées en assemblée générale.
- Entretien régulier de l’immeuble et faire appel à des entreprises pour des travaux d’urgence si nécessaire, tout en tenant à jour le carnet d’entretien de la résidence qui inclut les détails des contrats d’assurance souscrits au nom du syndicat des copropriétaires.
- Communication des décisions de l’assemblée générale aux occupants de l’immeuble, qu’ils soient propriétaires ou locataires.
- Gestion des archives du syndicat des copropriétaires.
- Organisation de votes en assemblée générale pour certaines décisions, comme la souscription d’une assurance responsabilité civile pour le syndicat des copropriétaires, la délégation de la gestion des archives, ou la signature d’un contrat avec un fournisseur pour la réalisation de travaux.
Rendre accessible la documentation de la copropriété
Il est impératif que les membres du conseil syndical et les copropriétaires puissent accéder aux documents relatifs à la gestion de l’immeuble via une plateforme en ligne avec un code d’accès personnalisé.
Néanmoins, l’accès à certains documents, tels que la liste des copropriétaires ou les relevés bancaires du syndicat, doit être restreint aux membres du conseil syndical uniquement.
En cas de demande d’un document par un membre du conseil syndical ou un copropriétaire, si le syndic ne fournit pas le document demandé dans un délai d’un mois, une sanction de 15 euros par jour de retard sera déduite de sa rémunération annuelle.
Documents indispensables à l'exercice d'un syndic de copropriété
Pour exercer, un syndic professionnel doit être en possession de certains documents, notamment une assurance responsabilité civile professionnelle (RC Pro) et une carte professionnelle octroyée par la CCI, avec la mention spécifique « syndic de copropriété ».
De plus, l’entité doit avoir la capacité financière de gérer la collecte des fonds des syndicats de copropriétaires qu’elle représente.
Fonctionnement du syndic de copropriété
L’article 18 de la loi de 1965 énumère toutes les obligations du syndic de copropriété, relatives à l’administration de la copropriété et de ses parties communes.
C’est le règlement de copropriété qui définit ce qui relève des parties communes et des parties privatives de l’immeuble. Les missions du syndic comprennent :
La nomination du syndic de copropriété
Le processus de nomination du syndic diffère selon que la copropriété est déjà établie ou qu’il s’agit d’une nouvelle structure :
Pour une copropriété existante : le syndic est élu lors de l’assemblée générale (AG) des copropriétaires, par un vote à la majorité absolue. Cette majorité équivaut aux voix de la moitié plus une des copropriétaires de la résidence, qu’ils soient présents, représentés ou aient voté par correspondance. Le conseil syndical présélectionne plusieurs syndics parmi lesquels un vote aura lieu.
Pour une nouvelle copropriété : le règlement de copropriété désigne un syndic temporaire. Ce syndic temporaire est chargé de convoquer l’assemblée générale qui nommera le syndic. Ce dernier peut être soit le syndic provisoire maintenu dans ses fonctions, soit un autre syndic choisi parmi une liste fournie par le conseil syndical.
Contrat de syndic
Les rapports entre le syndic et la copropriété sont encadrés par un modèle de contrat dont les dispositions sont fixées par le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, et en particulier son article 29. Ce contrat énonce entre autres la période de mandat du syndic, les modalités de réalisation de ses missions ainsi que les critères de sa rétribution.
Rémunération du syndic de copropriété
La rétribution d’un syndic professionnel s’articule autour de deux composantes majeures :
- Un montant fixe pour l’administration quotidienne et des émoluments spécifiques qui sont soumis à régulation.
- Un syndic volontaire ou coopératif ne reçoit pas de salaire. Néanmoins, s’il supporte des coûts dans le cadre de la gestion de la copropriété, il est possible de lui accorder un remboursement à partir de son budget.
L'assurance du syndic de copropriété
Dans le cas d’un syndic professionnel, il est impératif qu’il possède une assurance responsabilité civile professionnelle (RC Pro). Celle-ci a pour but de dédommager les personnes affectées par des dommages causés par les parties communes de la copropriété.
Concernant un syndic bénévole, souscrire à une assurance responsabilité civile n’est pas obligatoire, mais il est fortement recommandé d’en avoir une afin de se prémunir contre les erreurs ou accidents éventuels.
En l’absence de cette assurance, le syndic bénévole ou coopératif pourrait se voir contraint de débourser des montants conséquents pour indemniser des tiers.
Bon à savoir
En cas de conflit avec le syndic de copropriété
En cas de conflit avec votre syndic de copropriété, il est recommandé de débuter par une tentative de résolution à l’amiable. Cela s’effectue en adressant une lettre de mise en demeure au syndic par courrier recommandé avec accusé de réception. Le syndic dispose de huit jours pour répondre.
Le conseil syndical peut également intervenir pour faciliter une médiation, notamment si le syndic n’a pas respecté certaines de ses obligations, comme l’exécution de travaux urgents.
Si la conciliation échoue, il faut se tourner vers la justice. Selon la nature du litige, l’affaire sera portée devant le tribunal d’instance ou de grande instance. Le tribunal d’instance traite des cas tels que les problèmes de voisinage, nuisances sonores ou arriérés de charges entre 4 000 et 10 000 euros.
Le tribunal de grande instance s’occupe des affaires impliquant des questions de répartition des charges, d’interprétation du règlement de copropriété ou des arriérés de charges supérieurs à 10 000 euros.
Comment choisir son syndic de copropriété ?
Le choix de la forme de syndic à adopter dépend de vos besoins, de la dimension de la résidence et également de la relation entre les copropriétaires.
Si la résidence comporte un grand nombre de lots et que les occupants ne sont pas très familiers entre eux, il serait judicieux de choisir un syndic professionnel : cela implique un coût plus élevé, mais la gestion sera confiée à un tiers.
En revanche, si vous faites partie d’une petite copropriété avec un consensus sur la gestion, un syndic bénévole ou coopératif peut être une alternative avantageuse, à condition de bien répartir les responsabilités et de solliciter de l’aide pour les aspects juridiques.
Lors de la sélection d’un syndic professionnel, il est essentiel de prêter attention à certains éléments clés :
- la portée du contrat ;
- les honoraires demandés ;
- la détention d’une assurance responsabilité civile professionnelle et d’une carte professionnelle accordée par la CCI ;
- la stabilité financière du syndic, que vous pouvez vérifier sur des sites tels que societe.com ou pappers.fr.
Comment changer de syndic de copropriété ?
Pour opérer un changement de syndic de copropriété, il est préférable d’attendre la fin de son mandat.
Cependant, il est possible de révoquer un syndic avant la fin de son mandat, mais cette procédure est complexe et peut s’avérer défavorable pour les copropriétaires si le syndic choisit de saisir les tribunaux. Pour remplacer le syndic à l’issue de son mandat, il est nécessaire de convoquer une assemblée générale regroupant tous les copropriétaires.
Il est crucial de planifier ce changement en avance : étant donné que la présence d’un syndic est impérative, il est important d’accorder suffisamment de temps au conseil syndical pour identifier des postulants appropriés.
Syndic de copropriété : ce qu'il faut retenir
Le syndic de copropriété agit en tant que représentant légal du syndicat des copropriétaires, qui réunit tous les propriétaires de l’immeuble.
Le syndic peut être l’un des copropriétaires, et peut exercer à titre professionnel ou en tant que bénévole.
Son rôle est encadré par la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété ainsi que par la loi Hoguet du 2 juillet 1970 concernant l’exercice des métiers de l’immobilier.
Il est impératif que chaque copropriété dispose d’un syndic pour assurer sa gestion administrative et financière.
Lors de l’assemblée générale des copropriétaires, le syndic est élu pour un mandat d’une durée maximale de 3 ans.
Toutefois, si le syndic a contribué à l’établissement de l’immeuble en tant qu’architecte ou promoteur, son mandat ne peut excéder un an. Il est néanmoins possible de renouveler le mandat en obtenant un vote en faveur de cette prolongation lors d’une assemblée générale, à la majorité absolue.
Parmi les devoirs du syndic de copropriété figurent l’obligation d’informer les résidents des décisions adoptées lors des assemblées générales et de convoquer au moins une assemblée générale annuellement.
En ce qui concerne sa responsabilité, celle-ci peut être mise en cause en cas de mauvaise gestion, que le syndic soit professionnel ou bénévole.
Pour sélectionner un syndic de copropriété, il convient de dresser une liste de candidats éventuels et d’examiner attentivement leurs offres.
De plus, vous pouvez opter pour un syndic professionnel, bénévole ou coopératif.
