Guide copropriété · Document fondateur
Règlement de copropriété : contenu, modification et recours en cas de non-respect
Le règlement de copropriété est le document juridique fondateur de tout immeuble en copropriété.
Établi conformément à l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, il fixe les règles de vie collective, la répartition des charges, l’usage des parties communes et les droits de chaque copropriétaire. Il s’impose à tous, propriétaires comme locataires, et ne peut être modifié que par vote en assemblée générale.
Door-In vous explique précisément ce qu’il contient, comment y accéder, le faire évoluer et réagir en cas de manquement.
Le règlement de copropriété est un acte juridique obligatoire, établi conformément à l’article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Il fixe l’ensemble des règles d’administration, d’organisation et de vie collective au sein d’un immeuble en copropriété, ainsi que les droits et obligations de chaque résident.
Il a valeur de contrat : il s’impose à tous les copropriétaires, qu’ils soient occupants ou bailleurs, mais également à leurs locataires. Toute personne entrant dans la copropriété, à quelque titre que ce soit, est réputée en avoir pris connaissance et s’engage à le respecter.
Sa rédaction est confiée à un professionnel du droit, notaire ou géomètre-expert, au moment de la construction de l’immeuble ou lors de sa division en lots. Son contenu doit être suffisamment précis pour prévenir les litiges. C’est le syndic, en lien avec le conseil syndical, qui est chargé de veiller à son application au quotidien.
Bon à savoir
Quelle différence avec le règlement intérieur de copropriété ?
Ces deux documents sont souvent confondus mais n’ont pas la même portée juridique.
Le règlement de copropriété est un acte notarié, publié à la conservation des hypothèques, qui a force obligatoire pour tous. Il fixe les règles structurelles de la copropriété : répartition des charges, destination des lots, usage des parties communes.
Le règlement intérieur (aussi appelé règlement de l’immeuble) est un document complémentaire, non obligatoire, qui édicte des règles de bon voisinage : horaires de travaux, propreté des parties communes, stationnement des vélos, entretien des balcons. Il est généralement affiché dans le hall d’entrée de l’immeuble. Il n’a de valeur contraignante que s’il est expressément intégré au règlement de copropriété ou approuvé en assemblée générale.
Que contient le règlement de copropriété comme informations
Le règlement de copropriété regroupe deux grandes catégories de dispositions : les règles de gestion de l’immeuble et les règles de vie pratique entre résidents.
Règles de gestion de l'immeuble
L’état descriptif de division C’est le document technique annexé au règlement qui identifie chaque lot par un numéro unique, précise sa nature (appartement, cave, parking, local commercial) et lui attribue une quote-part des parties communes exprimée en tantièmes ou millièmes. C’est sur cette base que sont calculées les charges de chaque copropriétaire.
La répartition des charges de copropriété Le règlement fixe obligatoirement la méthode de calcul des charges, en distinguant les charges générales (entretien, administration) des charges spéciales (ascenseur, chauffage collectif). Chaque copropriétaire contribue proportionnellement à sa quote-part.
Les règles d’administration des parties communes Composition et fonctionnement du conseil syndical, modalités de convocation et de tenue des assemblées générales, gestion des parties communes à jouissance privative (terrasses, jardins privatifs, combles), rôle d’un éventuel gardien ou concierge.
Les règles de vie pratique
Usage des parties privatives Le règlement définit la destination de chaque lot : usage exclusivement résidentiel, professionnel, mixte ou commercial. Il précise également les créneaux horaires autorisés pour la réalisation de travaux dans les appartements.
Usage des parties communes Conditions d’utilisation des espaces partagés : parking, abri à vélos, cours intérieure, jardins, local à poubelles, buanderie collective.
Parties communes à jouissance privative Certains copropriétaires peuvent bénéficier d’un droit d’usage exclusif sur une partie commune (balcon, terrasse, grenier, couloir). Le règlement doit préciser les conditions de cet usage : travaux autorisés, impact sur les charges, obligations d’entretien.
Dispositions spécifiques Le règlement peut également encadrer :
- Les arriérés de charges : un copropriétaire défaillant peut se voir réclamer des dommages et intérêts si son impayé cause un préjudice à la copropriété
- Les animaux de compagnie : leur présence ne peut pas être interdite dans les parties privatives, mais le règlement peut imposer des règles dans les parties communes (laisse obligatoire, interdiction de certaines zones)
- La location de courte durée : le règlement ne peut interdire la location Airbnb sauf s’il contient une clause d’habitation bourgeoise exclusive limitant tout changement d’usage ; sans cette clause, la location touristique est légalement possible
Où consulter le règlement de copropriété?
Plusieurs voies permettent d’accéder au règlement selon votre situation.
Vous êtes copropriétaire Une copie du règlement doit vous être remise lors de l’acquisition de votre lot — c’est une obligation légale du vendeur et du notaire instrumentaire. En cas de perte, vous pouvez en demander un exemplaire à votre syndic (des frais de reproduction peuvent être facturés s’ils sont prévus au contrat de syndic), à un autre membre du conseil syndical, ou via l’extranet de votre syndic professionnel.
Vous êtes locataire Le règlement de copropriété doit vous être remis avec votre contrat de location. En cas de perte, adressez-vous à votre propriétaire ou à l’agence gestionnaire. Vous pouvez également en demander copie directement au syndic.
Vous n’avez aucun accès direct Vous pouvez déposer une demande auprès du service de publicité foncière compétent en remplissant le formulaire n°3236-SD. Cette démarche est payante : comptez 30 € pour l’obtention d’une copie.
Lors d’une vente Le règlement fait partie des documents que le vendeur a l’obligation de remettre à l’acquéreur avant la signature de l’acte authentique. Son absence peut constituer un motif de nullité ou de renégociation.
Comment modifier le règlement de copropriété ou le mettre à jour ?
Toute modification du règlement de copropriété doit être votée en assemblée générale, après inscription obligatoire à l’ordre du jour. Les conditions de majorité varient selon la nature de la modification.
Redistribution des charges (modification de la clé de répartition) Un vote à l’unanimité est requis pour toute nouvelle clé de répartition des charges. Exception : si la modification résulte directement d’un vote autorisant des travaux (vente d’une partie commune, modification de la destination d’un lot), l’unanimité n’est pas nécessaire.
Changement de destination de l’immeuble Si un copropriétaire souhaite exercer une activité professionnelle dans un lot à usage exclusivement résidentiel, le changement de destination doit être voté à l’unanimité.
Modification de l’usage des parties privatives Par exemple, transformer un appartement en bureau alors que le règlement ne le prévoit pas. Ce type de modification se vote à la majorité des deux tiers des tantièmes (article 26 de la loi du 10 juillet 1965).
Mise en conformité avec la législation La loi ELAN a imposé une mise à jour obligatoire des règlements de copropriété antérieurs à ses dispositions. Cette actualisation se vote à la majorité simple (article 24).
Bon à savoir
Combien coûte la modification du règlement de copropriété ?
Deux types de coûts peuvent être engagés selon la nature de la modification.
Révision des tantièmes En cas de subdivision de lot ou de travaux modifiant les quotes-parts, l’intervention d’un géomètre-expert est obligatoire pour recalculer la répartition. Comptez environ 700 € HT pour cette prestation, auxquels s’ajoutent les frais de notaire pour la publication de l’acte modificatif. Ces coûts sont répartis entre les copropriétaires selon leurs quotes-parts.
Mise à jour juridique du règlement Si le règlement est antérieur à la loi de 1965 ou n’est plus conforme à la législation en vigueur, le syndic peut solliciter un audit juridique auprès d’un avocat spécialisé ou d’un notaire. Cet audit coûte en moyenne 450 € à 600 € TTC. Si une mise à jour s’avère nécessaire, les frais de rédaction sont imputés aux copropriétaires proportionnellement à leurs quotes-parts.
Que se passe-t-il en cas d'absence de règlement de copropriété
La situation est rare : le règlement est normalement établi dès la construction de l’immeuble ou sa division en lots. Mais elle existe, notamment pour des immeubles très anciens.
En l’absence de règlement, la copropriété se retrouve dans une situation de vide juridique : sans définition des tantièmes, il est impossible de pondérer correctement les votes en assemblée générale, de répartir les charges ou de distinguer parties privatives et parties communes.
La procédure pour y remédier est la suivante :
L’adoption d’un règlement de copropriété nécessite un vote en assemblée générale à la double majorité qualifiée : plus de la moitié des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des tantièmes. L’intervention d’un géomètre-expert est indispensable pour établir l’état descriptif de division et calculer les quotes-parts.
Si l’assemblée générale reste inactive, tout copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire compétent pour contraindre la copropriété à adopter un règlement. À l’issue d’une expertise judiciaire, le juge peut ordonner sa rédaction et son adoption.
Que se passe-t-il en cas de non-respect du règlement de copropriété ?
Le syndic est le gardien de l’application du règlement. En cas de manquement constaté, il dispose d’une procédure graduée.
Rappel à l’ordre Pour un premier manquement (stationnement abusif, bruit, encombrement des parties communes), le syndic adresse un courrier simple à la personne concernée pour lui rappeler les règles applicables.
Mise en demeure Si le comportement persiste, le syndic envoie une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier formalise la demande de cessation de l’infraction et constitue une preuve en cas de procédure judiciaire ultérieure.
Recours judiciaire En cas d’inaction, le syndic, le syndicat des copropriétaires ou tout copropriétaire à titre individuel peut saisir le tribunal judiciaire compétent selon la localisation de l’immeuble. Un constat d’huissier de justice (désormais commissaire de justice) est indispensable pour officialiser et dater l’infraction. Le juge peut ordonner la cessation du trouble, prononcer une astreinte financière journalière et condamner le contrevenant à verser des dommages et intérêts.