Plan pluriannuel de travaux en copropriété
Selon les dispositions de la loi Climat et résilience, les copropriétés de plus de 15 ans sont désormais contraintes d’adopter un plan pluriannuel de travaux (PPT).
Mais de quoi s’agit-il précisément ?
Le PPT vise à prévoir et organiser les travaux concernant les parties communes et les coûts associés.
Le plan pluriannuel de travaux répond à trois préoccupations majeures : maintenir la structure du bâtiment pour contrer son processus naturel de dégradation, assurer la sécurité des résidents, et promouvoir la rénovation énergétique. Door-in vous éclaire sur la définition, la mise en place, le fonctionnement et le financement de ce nouveau dispositif.
Sommaire
Face aux enjeux croissants de l’entretien en copropriété, le plan pluriannuel de travaux se révèle être un outil stratégique indispensable. Zoom sur cette démarche qui anticipe et structure les interventions futures.
Plan pluriannuel de travaux : ce qu'il faut savoir
Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) est un agenda précis, sur une durée de 10 ans, des interventions collectives à réaliser au sein d’un ensemble de copropriétés.
Son objectif principal est d’assurer la préservation du bâtiment, la maintenance des zones et équipements communs, et l’optimisation de l’efficacité énergétique.
Les aspects clés du Plan Pluriannuel de Travaux comprennent :
- Un éventail de travaux nécessaires pour la réhabilitation de l’immeuble, classés par importance,
- Une estimation des améliorations attendues suite à l’exécution des travaux indiqués dans le PPT,
- Un calcul approximatif des coûts de ces travaux,
- Une organisation des travaux à entreprendre sur la prochaine décennie.
L’élaboration du projet de PPT (PPPT) provient soit :
- D’une évaluation préliminaire du bâtiment et de ses équipements, en association avec un diagnostic de performance énergétique collectif (DPE),
- Du diagnostic technique global (DTG) lorsqu’il est requis et son audit énergétique (pour la conversion en copropriété des immeubles de plus de 10 ans et pour ceux ayant été soumis à une procédure d’insalubrité à la demande du syndic).
Le Plan Pluriannuel de Travaux nécessite une mise à jour tous les 10 ans.
Bon à savoir
Le PPT est-il obligatoire en copropriété ?
Initialement écarté de la réforme du droit de la copropriété de 2019, le plan pluriannuel de travaux fait son retour dans le cadre législatif grâce à la promulgation de la loi Climat et Résilience, publiée au Journal officiel le 24 août 2021.
Dans la perspective de la transition énergétique, la loi n°2021-1104 met en place diverses dispositions visant à intégrer l’écologie dans notre quotidien, y compris dans les immeubles. Désormais, l’assemblée des copropriétaires sera tenue de développer un projet de plan pluriannuel de travaux pour les bâtiments âgés de plus de 15 ans.
Cette obligation sera mise en place progressivement au cours des années à venir, en fonction du nombre de lots, qu’ils soient destinés à un usage résidentiel, professionnel ou commercial :
- À partir du 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots,
- À compter du 1er janvier 2024 pour celles ayant entre 51 et 200 lots,
- À partir du 1er janvier 2025 pour les copropriétés de 50 lots ou moins.
Pourquoi concevoir ce plan PPT ?
Le Plan Pluriannuel de Travaux est central à la stratégie gouvernementale favorisant la transition vers une société à bilan carbone neutre.
Sa mission est de garantir la préservation du bâtiment, de veiller à la sécurité des résidents, tout en dirigeant des travaux de rénovation pour améliorer l’efficacité énergétique.
Les bénéfices liés à l’élaboration d’un PPT sont divers et variés.
Objectif principal du PPT : limiter la dégradation des immeubles
Il faut encourager les copropriétaires à prendre conscience de l’état de leur immeuble pour assurer une meilleure conservation est une des priorités.
Selon les données du ministère de la Transition écologique, la France recense actuellement 110 000 copropriétés en situation de fragilité.
Cette réalité suggère qu’à peu près 18% du parc immobilier résidentiel privé ne dispose pas des moyens financiers suffisants pour réaliser les travaux nécessaires à l’entretien de l’immeuble.
Le Plan Pluriannuel de Travaux devient donc indispensable à l’anticipation de la dégradation des copropriétés et assurer ainsi un meilleur entretien sur le long terme.
Il faut identifier les travaux nécessaires
La mise en place d’un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) offre l’opportunité de cerner les diverses interventions collectives à anticiper pour les dix années à venir.
Ces tâches peuvent inclure la prévention des risques, la maintenance régulière et l’entretien de l’immeuble.
De surcroît, le PPT a l’avantage d’identifier clairement les mesures prioritaires pour économiser l’énergie et diminuer les émissions de gaz à effet de serre, comme par exemple l’isolation du bâtiment (murs, toits-terrasses, combles, etc.).
Dans une situation où la liste des obligations relatives à la rénovation énergétique collective s’étend, le plan pluriannuel de travaux arrive à point nommé.
Effectivement, il donne l’opportunité d’exécuter un projet de rénovation intégrale afin de profiter d’un rendement énergétique maximal, en exploitant des primes telles que MaPrimeRénov’Copro.
Il faut budgétiser les travaux
Au-delà de la simple identification des travaux nécessaires pour les zones communes, la véritable force du plan réside dans sa capacité à prévoir le budget de chaque projet. En définissant et en évaluant en amont les interventions, on s’assure d’allouer les ressources financières annuellement, minimisant ainsi les reports.
Le PPT vise principalement à simplifier les décisions collectives, souvent ardues en milieu de copropriété. De plus, ce plan budgétaire est accessible aux futurs acheteurs, leur permettant de se renseigner sur les dépenses à venir, réduisant ainsi le risque de défauts de paiement.
Il est bon de noter qu’il existe plusieurs aides et subventions dédiées à l’efficacité énergétique. Par exemple, MaPrimeRénov’, proposée par l’Anah, soutient des projets tels que l’isolation des espaces communs ou même individuels. Cette aide est combinable avec la prime CEE (Certificats d’économies d’énergie) et d’autres initiatives comme les Coups de pouce (orientés chauffage ou rénovation de qualité).
Bon à savoir
Quel est le rôle du syndic ?
Le syndic de copropriété a la responsabilité de suggérer la mise en place d’un PPT lors d’une AG et d’assurer sa mise à jour tous les 10 ans.
Une fois le PPT élaboré , le syndic doit inclure une présentation du projet de plan pluriannuel de travaux à l’ordre du jour de l’AG suivante. Si le PPPT indique la nécessité de travaux dans la décennie à venir, le syndic ajoute à l’ordre du jour de l’AG la délibération sur l’adoption totale ou partielle d’un PPT.
Lors de l’adoption d’un PPT par l’AG, les copropriétaires votent également pour la provision annuelle des fonds dédiés aux travaux de la copropriété. Cette provision doit être d’au moins 2,5% du montant total des travaux prévus dans le plan ou, au minimum, 5% du budget total de la copropriété.
De plus, le syndic de copropriété a l’obligation d’actualiser le carnet d’entretien de l’immeuble. De fait, il y consigne les travaux mentionnés dans le PPT et leur calendrier prévisionnel.
Mise en oeuvre du Plan Pluriannuel de Travaux
N’oublions pas que le plan pluriannuel de travaux est requis pour les copropriétés de plus de 15 ans. Cependant, il est crucial d’anticiper l’élaboration de ce projet, car sa mise en œuvre demande du temps. Il est essentiel de prendre en compte les diagnostics nécessaires, comme le DPE, le DTG ou le diagnostic amiante avant travaux (DAT), en plus de la création du plan lui-même.
Qui établit le plan pluriannuel de travaux ?
La loi récente stipule qu’une personne possédant des qualifications et des garanties spécifiques doit élaborer le plan pluriannuel de travaux. Il peut s’agir d’un bureau d’études, d’un diagnostiqueur immobilier, d’un architecte ou d’un thermicien.
L’expert est choisi pendant l’assemblée générale. De plus, les conditions de création du projet de PPT, ajoutées à l’ordre du jour par le syndic, sont approuvées à la majorité simple, c’est-à-dire la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.
Présentation du plan pluriannuel de travaux en assemblée générale
Après la rédaction du plan pluriannuel de travaux, il convient de le présenter aux copropriétaires lors de la première assemblée générale qui suit sa finalisation.
Si des interventions sont prévues dans les dix années à venir, la question de l’adoption intégrale ou partielle du projet est inscrite à l’ordre du jour. Ces décisions nécessitent une majorité absolue, soit la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires, y compris ceux qui ne sont pas présents.
Comment financer le plan pluriannuel de travaux ?
Institué par la loi Alur, le fonds de travaux créé par le syndicat des copropriétaires sert à financer l’élaboration du PPT ainsi que les travaux y afférents. La contribution annuelle que chaque copropriétaire est tenu de verser obéit à deux règles :
- Elle doit atteindre au moins 2,5 % du coût total des travaux mentionnés dans le plan validé.
- Elle doit être au moins équivalente à 5 % du budget prévisionnel de l’année en cours.
Il est à noter que ces contributions sont non remboursables : en cas de vente d’une propriété, les montants déjà versés ne sont pas restitués.
Comment est contrôlé un plan pluriannuel de travaux ?
Le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale peuvent à tout instant solliciter le syndic pour obtenir le PPT validé. Leur objectif est de s’assurer que les travaux prévus garantissent la conservation de l’immeuble et la sécurité de ses résidents.
Si le PPT n’est pas communiqué en temps voulu, soit dans un délai d’un mois après la demande, le maire, le préfet ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale ont la possibilité de créer ou d’actualiser le projet de PPT à la charge du syndicat des copropriétaires.
Une fois le projet de PPT reçu, le syndic a la responsabilité de réunir l’assemblée générale pour délibérer sur l’approbation totale ou partielle de ce document.
Plan pluriannuel de travaux : ce qu'il faut retenir
À l’ère du dérèglement climatique, le plan pluriannuel de travaux en copropriété est un outil incontournable pour toute copropriété souhaitant anticiper ses besoins en matière d’entretien, de rénovation et d’adaptation environnementale.
Instauré pour garantir la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité de ses occupants face aux nouveaux enjeux climatiques, ce plan détaille les travaux à réaliser sur une période définie, généralement sur plusieurs années. Il offre ainsi une vision claire des interventions à venir, permettant aux copropriétaires de prévoir le financement nécessaire.
En assemblée générale, la discussion autour de ce plan est cruciale. Avec la loi Alur ayant renforcé sa pertinence, il est essentiel pour chaque copropriétaire de comprendre les tenants et aboutissants de ce plan.
Si vous faites partie d’une copropriété, informez-vous sur les éléments clés du plan pluriannuel de travaux et assurez-vous de sa mise en place efficace pour le bien-être de tous.
