Ressources & conseils pour les copropriétaires
Le guide complet de la copropriété
Vous êtes copropriétaire, membre du conseil syndical ou simplement en train d’acheter un bien dans un immeuble en copropriété ? Ce guide complet a été conçu pour vous donner toutes les clés nécessaires afin de comprendre le fonctionnement d’une copropriété, vos droits, vos obligations et les bonnes pratiques à adopter au quotidien.
Chez Door-In, nous gérons des centaines de copropriétés à travers la France. Ce guide synthétise notre expertise terrain pour vous aider à prendre les meilleures décisions pour votre immeuble.
Sommaire
Qu’est-ce qu’une copropriété ? Définition et cadre légal
Les différents modèles de copropriété: verticale et horizontale
Les organes de la copropriété : qui fait quoi?
Le syndic de copropriété : rôle, mission et 3 modèles
Le règlement de copropriété: le document fondateur
Les charges de copropriétés: tout comprendre
L’assemblée générale de copropriété : déroulé et majorité
Les travaux en copropriété : privatifs vs communs
Les documents essentiels de la coprorpiété
Qu'est-ce qu'une copropriété ? Définition et cadre légal
Une copropriété est un immeuble bâti — ou un ensemble d’immeubles — dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, appelées copropriétaires. Chaque copropriétaire détient un ou plusieurs lots composés d’une partie privative et d’une quote-part des parties communes.
Le régime juridique de la copropriété est encadré par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967, complétés par la loi ELAN de 2018 qui a introduit de nombreuses modernisations (dématérialisation, fonds travaux obligatoire, diagnostic technique global…).
La copropriété est obligatoire dès lors qu’un immeuble appartient à au moins deux propriétaires différents. Chaque lot comprend une partie privative (appartement, parking, cave) ET une fraction des parties communes, exprimée en tantièmes ou millièmes.
Les parties privatives
Ce sont les espaces dont chaque copropriétaire a l’usage exclusif : son appartement, sa cave, son parking, son local commercial. Il peut en disposer librement dans le respect du règlement de copropriété.
Les parties communes
Elles appartiennent à l’ensemble des copropriétaires au prorata de leurs tantièmes : hall d’entrée, couloirs, escaliers, toiture, façade, ascenseur, espaces verts… Leur entretien est financé collectivement via les charges de copropriété.
Les types de copropriété : verticale et horizontale
La copropriété verticale
C’est le modèle le plus répandu en France. Il s’agit d’un immeuble collectif à plusieurs étages dans lequel les lots sont superposés. La gestion porte principalement sur les parties communes intérieures (escaliers, ascenseurs, couloirs) et extérieures (façade, toiture).
La copropriété horizontale
Plus rare, ce modèle concerne des ensembles de maisons individuelles partageant des équipements communs sur un terrain collectif : voies d’accès, espaces verts, piscine commune, parking… On la retrouve souvent dans les lotissements fermés ou les résidences pavillonnaires.
Les organes de la copropriété : qui fait quoi ?
La vie d’une copropriété repose sur trois acteurs principaux, aux rôles bien distincts. Comprendre qui fait quoi évite la plupart des conflits et garantit une gestion fluide de votre immeuble.
Le syndicat des copropriétaires
C’est la personne morale qui regroupe l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble. Il existe dès la création de la copropriété, sans formalité particulière. Le syndicat peut agir en justice en son nom propre, signer des contrats et est responsable de la conservation de l’immeuble.
Il se réunit obligatoirement au moins une fois par an en assemblée générale pour voter les décisions qui engagent la copropriété.
Le conseil syndical
Élu en assemblée générale à la majorité absolue, le conseil syndical est composé de copropriétaires volontaires. Il joue un rôle pivot : il assiste le syndic dans sa gestion, contrôle ses comptes, donne son avis sur les décisions importantes et sert d’interface entre le syndic et les copropriétaires.
Sa présence n’est pas obligatoire dans les très petites copropriétés, mais elle est vivement conseillée dans toutes les autres.
Le syndic de copropriété
C’est le mandataire élu par les copropriétaires pour assurer la gestion administrative, financière et technique de l’immeuble. Son mandat dure 3 ans renouvelables. Il est le représentant légal du syndicat des copropriétaires.
Le syndic de copropriété : rôle, missions et 3 modèles
Le syndic de copropriété est souvent mal connu des copropriétaires, alors qu’il joue un rôle central dans la vie de votre immeuble. Voici ce que vous devez savoir pour bien choisir le vôtre ou en changer si nécessaire.
Les missions du syndic
• Administrer l’immeuble au quotidien et exécuter les décisions d’assemblée générale
• Ouvrir et gérer le compte bancaire séparé du syndicat des copropriétaires
• Tenir la comptabilité de la copropriété et préparer le budget prévisionnel
• Organiser et convoquer l’assemblée générale annuelle
• Souscrire les contrats d’assurance et de maintenance
• Recouvrer les charges auprès des copropriétaires
• Assurer la conservation de l’immeuble et superviser les travaux
• Tenir à jour l’immatriculation de la copropriété sur le registre national
Les 3 modèles de syndic
Le syndic professionnel
C’est le modèle le plus courant. Une agence immobilière ou une société spécialisée assure la gestion contre rémunération. Elle doit obligatoirement détenir une carte professionnelle immobilière (carte G), une garantie financière et une assurance RCP. C’est le modèle que propose Door-In, avec en plus une approche digitale et un gestionnaire dédié par copropriété.
→ Lire notre guide : Tout savoir sur le syndic professionnel
Le syndic bénévole
Un copropriétaire élu se charge lui-même de la gestion. Ses obligations légales sont identiques à celles d’un syndic professionnel, mais sans rémunération (sauf décision d’AG contraire). Ce modèle fonctionne bien dans les petites copropriétés de moins de 10 lots avec un copropriétaire disponible et compétent.
→ Lire notre guide : Le syndic bénévole : avantages, limites et responsabilités
Le syndic coopératif
Le président du conseil syndical endosse le rôle de syndic, assisté des autres membres du conseil. Les tâches se répartissent entre copropriétaires selon leurs disponibilités et compétences. C’est un modèle participatif qui permet de réduire les coûts tout en maintenant un niveau de gestion sérieux.
→ Lire notre guide : Le syndic coopératif : comment ça fonctionne ?
Vous souhaitez changer de syndic ?
Door-In vous accompagne dans chaque étape du changement de syndic : analyse de votre contrat actuel, aide à la convocation d’une AG extraordinaire, prise en charge complète de la transition. Demandez votre devis gratuit.
Le règlement de copropriété : le document fondateur
Le règlement de copropriété (RCP) est le document constitutif de votre copropriété. Rédigé lors de la création de l’immeuble, il définit les règles de vie collective, la répartition des lots, la destination de l’immeuble et les modalités de calcul des charges.
Ce que contient le règlement de copropriété
La description précise de chaque lot (partie privative + quote-part des parties communes)
La destination de l’immeuble : usage d’habitation, professionnel ou mixte
Les règles d’usage des parties communes : vélos, animaux, travaux, bruit…
La répartition des charges entre copropriétaires (en tantièmes ou millièmes)
Les conditions de tenue des assemblées générales
Les modalités de modification du règlement
Le règlement de copropriété s’impose à tous : propriétaires occupants, propriétaires bailleurs ET locataires. Il peut être modifié par vote en assemblée générale, généralement à la majorité de l’article 26 (double majorité).
Les charges de copropriété : tout comprendre
Les charges de copropriété regroupent l’ensemble des dépenses engagées pour assurer le bon fonctionnement, l’entretien et la conservation de l’immeuble. Elles sont votées en assemblée générale et réparties entre copropriétaires au prorata de leurs tantièmes.
Les charges courantes (budget prévisionnel)
Ce sont les dépenses régulières et prévisibles, intégrées au budget voté chaque année en AG :
Honoraires du syndic de copropriété
Contrats d’assurance multirisque immeuble
Rémunération du personnel (gardien, agent d’entretien)
Entretien des parties communes (nettoyage, espaces verts, ascenseur…)
Factures d’énergie (électricité des communs, chauffage collectif, eau)
Petites réparations et maintenance courante
Les charges exceptionnelles (hors budget)
Ce sont les dépenses imprévues ou les grands travaux votés ponctuellement en AG :
Ravalement de façade
Réfection de toiture
Remplacement de l’ascenseur
Études techniques (diagnostic, audit énergétique…)
Surélévation ou transformation de l’immeuble
→ Lire notre guide complet : Charges de copropriété
Le fonds de travaux (obligatoire depuis la loi ALUR)
Depuis 2017, toute copropriété de plus de 10 lots doit constituer un fonds de travaux, alimenté chaque année par une cotisation d’au moins 5% du budget prévisionnel. Ce fonds permet de financer les travaux imprévus sans recourir à des appels de fonds exceptionnels.
L'assemblée générale de copropriété : déroulé et majorités
L’assemblée générale (AG) est l’instance souveraine de la copropriété. C’est le seul lieu où les copropriétaires prennent collectivement les décisions qui engagent l’immeuble. Elle se réunit au minimum une fois par an (AG ordinaire) et peut être convoquée en session extraordinaire si nécessaire.
Qui convoque l’AG ?
C’est le syndic qui convoque l’AG, avec un préavis minimum de 21 jours. La convocation doit être accompagnée de l’ordre du jour et de tous les documents nécessaires au vote (devis de travaux, projets de résolution, comptes de l’exercice…).
Les 4 règles de majorité à connaître
Majorité simple (art. 24) : plus de la moitié des voix des copropriétaires présents et représentés. S’applique aux décisions courantes de gestion.
Majorité absolue (art. 25) : majorité de TOUS les copropriétaires (présents, représentés et absents). Requise pour l’élection du syndic, les travaux importants, les contrats.
Double majorité (art. 26) : majorité des membres du syndicat représentant au moins 2/3 des voix. Pour les décisions exceptionnelles (modification du règlement, aliénation des parties communes…).
Unanimité : pour les décisions les plus lourdes (suppression d’équipements communs, changement de destination de l’immeuble).
BON A SAVOIR:
Un copropriétaire absent peut donner mandat à un autre copropriétaire ou à toute personne de son choix pour le représenter en AG. La loi ELAN permet également le vote par correspondance.
→ Lire notre guide complet : L’assemblée générale de copropriété, tout savoir
→ Lire aussi : Les étapes clés d’une AG de copropriété
Les travaux en copropriété : privatifs vs communs
Les charges de copropriété regroupent l’ensemble des dépenses engagées pour assurer le bon fonctionnement, l’entretien et la conservation de l’immeuble. Elles sont votées en assemblée générale et réparties entre copropriétaires au prorata de leurs tantièmes.
Les travaux privatifs
Chaque copropriétaire peut réaliser librement des travaux dans ses parties privatives, sans vote en AG, à condition de respecter trois règles fondamentales :
Ne pas affecter les parties communes ou la structure de l’immeuble
Respecter la destination de l’immeuble (pas d’activité commerciale dans un immeuble d’habitation pure sans accord)
Respecter les horaires autorisés par le règlement de copropriété (généralement pas de travaux bruyants après 20h en semaine et le week-end)
Attention : percer un mur porteur, modifier la façade (installation d’une climatisation visible de l’extérieur, pose de volets…) ou toucher aux canalisations communes nécessite une autorisation préalable en AG.
Les travaux sur les parties communes
Ils sont obligatoirement soumis au vote en assemblée générale. La majorité requise dépend de la nature des travaux :
Travaux d’entretien et de maintenance → majorité simple (art. 24)
Travaux d’amélioration importants → majorité absolue (art. 25)
Travaux de transformation ou d’addition → double majorité (art. 26)
En cas d’urgence (fuite importante, ascenseur en panne, danger pour la sécurité), le syndic peut engager des travaux conservatoires sans vote préalable, puis en informer les copropriétaires.
Les documents essentiels de la copropriété
Une copropriété bien gérée repose sur un socle documentaire rigoureux. Voici les 5 documents que tout copropriétaire devrait connaître.
La fiche synthétique de copropriété
Document obligatoire depuis 2017, elle résume en une page toutes les informations clés de l’immeuble : nombre de lots, budget, état de la copropriété, principaux travaux réalisés. Le syndic doit la mettre à jour chaque année et la remettre à tout copropriétaire qui en fait la demande.
→ Lire notre guide : La fiche synthétique de copropriété
Le carnet d’entretien
Il recense l’historique de tous les travaux réalisés dans la copropriété, les contrats en cours, les assurances et les références des entreprises intervenantes. Obligatoire, il doit être tenu à jour par le syndic et peut être consulté par tout copropriétaire ou futur acquéreur.
→ Lire notre guide : Le carnet d’entretien en copropriété
Le règlement de copropriété
→ Voir section ci-dessus — Le règlement de copropriété
Le plan pluriannuel de travaux (PPT)
Rendu obligatoire par la loi Climat et Résilience pour les copropriétés de plus de 15 ans, il liste les travaux à réaliser sur 10 ans pour maintenir l’immeuble en bon état. Il est établi par un professionnel qualifié et soumis au vote en AG.
→ Lire notre guide : Le plan pluriannuel de travaux en copropriété
L’immatriculation au registre national
Toute copropriété doit être immatriculée sur le registre national des copropriétés (registre.immobilier.gouv.fr). Cette immatriculation est à la charge du syndic et conditionne certaines aides publiques aux travaux.
→ Lire notre guide : L’immatriculation d’une copropriété
Sinistres et transactions immobilières en copropriété
La gestion des sinistres en copropriété
Un dégât des eaux, un incendie, une infiltration de toiture… Les sinistres en copropriété soulèvent des questions complexes : qui est responsable ? Quelle assurance intervient ? Que faire en urgence ?
Si le sinistre provient des parties communes → c’est l’assurance de la copropriété qui intervient
Si le sinistre provient d’un appartement et affecte un voisin → c’est l’assurance du copropriétaire fautif
En cas de sinistre touchant plusieurs parties → convention IRSI entre assureurs
→ Lire notre guide complet : Gestion des sinistres en copropriété, procédures et responsabilités
La vente d’un lot en copropriété
La vente d’un appartement en copropriété implique un certain nombre d’obligations documentaires à la charge du vendeur et du syndic. Le syndic doit notamment fournir : l’état daté (situation financière du lot), le carnet d’entretien, la fiche synthétique, le règlement de copropriété et les procès-verbaux des 3 dernières AG.
→ Lire notre guide : Comment intervient le syndic dans une vente immobilière en copropriété ?
FAQ - Les questions les plus posées sur la copropriété
Qu'est-ce qu'un tantième en copropriété ?
Quelle est la différence entre syndic et syndicat des copropriétaires ?
eut-on refuser de payer les charges de copropriété ?
Comment se passe le changement de syndic ?
Comment se passe le changement de syndic ?
Qu'est-ce qu'une ASL ou une AFUL ?
Peut-on louer son appartement sur Airbnb en copropriété ?
Combien coûte un syndic professionnel ?
Qu'est-ce que le fonds de travaux et est-il obligatoire ?
Que faire en cas de dégât des eaux dans une copropriété ?
Le conseil syndical est-il obligatoire ?
Qu'est-ce que le plan pluriannuel de travaux (PPT) ?
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