Pourquoi changer de syndic de copropriété
Vous êtes propriétaires et mécontents de votre syndic de copropriété actuel ?
Que vous constatiez un manque de réactivité ou encore une comptabilité mal gérée, saviez-vous qu’il était possible de changer de syndic ?
Alors pourquoi et comment changer de syndic de copropriété ?
De la mise en concurrence jusqu’à la prise de décision et la mise en place de votre nouveau syndic, Door-in vous explique tout ce qu’il faut savoir dans cet article !
Le syndic de copropriété, acteur indispensable de la vie d'un immeuble
Quel est le rôle du syndic de copropriété ?
Le syndic de copropriété est le garant de la bonne gestion d’un immeuble. C’est une personne physique ou morale qui sera en charge d’administrer les parties communes de l’immeuble et de représenter le syndicat des copropriétaires. Il est élu à la majorité absolue par le syndicat des copropriétaires, lors de l’assemblée générale selon l’article 25 de la loi de 1965.
Les missions du syndic sont variées, il s’occupe de toute la gestion financière (budget, charges, gestion des appels de fonds…), administrative (organisation et tenue des assemblées générales…), et enfin de la bonne tenue de l’immeuble au quotidien (gestion des travaux, des contrats fournisseurs…).
La plupart des mandats de syndic de copropriété durent généralement entre 1 et 3 ans. Si les copropriétaires sont satisfaits de la prestation du syndic, ils peuvent alors renouveler le contrat.
Quelles raisons pour changer de syndic de copropriété ?
Un changement de syndic peut se faire sans raisons particulières, cependant, peu importe cette dernière il faudra attendre la fin du mandat du syndic de copropriété actuel. Le changement de syndic se fait lors d’une assemblée générale, et suite au vote à la majorité absolue des copropriétaires. La seule raison valable afin de changer de syndic de copropriété en cours de mandat est en cas de faute grave. Sinon il vous faudra constater s’il est temps de remplacer votre syndic !
Vous constatez une mauvaise gestion des finances, le tarif est devenu trop élevé, la satisfaction n'est plus là !
Après un certain laps de temps, les autres copropriétaires et vous, pouvez constater que certaines conditions ne sont plus respectées ou que la qualité des services n’est plus au rendez-vous. Vous aurez alors la possibilité de changer de syndic de copropriété. Le syndicat des copropriétaires peut alors demander lors de l’assemblée générale de ne pas renouveler le contrat du syndic actuel, et d’en choisir un nouveau. Il faudra bien entendu se renseigner sur les syndics concurrents et choisir celui qui conviendra le mieux à votre copropriété mais aussi à votre manière de fonctionner et de communiquer.
Des courtiers spécialisés peuvent vous aider à faire votre choix, en étudiant votre copropriété ou encore le budget que vous souhaitez allouer à ce service, qui est, rappelons-le, obligatoire.
Comme lors de l’élection du précédent syndic de copropriété, il vous faudra organiser lors de la prochaine assemblée générale, un vote à la majorité absolue entre tous les candidats. Le syndic de copropriété sortant devra également faire partie de la mise en concurrence. Le concurrent qui obtiendra le plus de voix sera alors élu !
La révocation du syndic de copropriété en cas de manquement ou faute
Ce cas de figure est plus délicat que le précédent, il vous permettra de mettre fin au contrat de votre syndic actuel en cours de mandat. Il est possible de révoquer votre syndic en cas de faute grave. Mais avant d’entamer cette démarche, il vous faudra évaluer les différents risques et trouver une raison légitime. Autrement, vous risquez de vous exposer à une condamnation pour révocation abusive.
Les missions du syndic sont nombreuses, et si elles sont mal exécutées, elles peuvent être un motif sérieux afin de mettre fin aux fonctions de votre syndic :
- la souscription à l’assurance obligatoire n’a pas été faite ;
- les assemblées générales sont repoussées / pas assurées dans les temps ;
- erreurs financières ou comptables ;
- actions effectuées (travaux …) en faveur d’un des copropriétaires sans l’accord des autres ;
- choix d’un prestataire différent de celui sélectionné par le syndicat des copropriétaires, non-considération du choix des copropriétaires.
Bon à savoir
Vous pouvez révoquer votre syndic de copropriété actuel, uniquement en cas de faute grave. Attention cependant à trouver une raison légitime, autrement vous vous exposerez à une condamnation pour révocation abusive.
La procédure à suivre pour changer de syndic de copropriété
Choisir le bon syndic de copropriété
Plusieurs solutions s’offrent à vous, un syndic professionnel ou bien un syndic bénévole ? Comment choisir le bon syndic de copropriété ?
Le syndic professionnel
C’est un syndic qui est réglementé ! Il détient des garanties financières ainsi qu’une assurance RCP (Responsabilité Civile et Professionnelle). C’est le seul qui détient toutes les compétences nécessaires à la bonne gestion d’une copropriété ! Leurs honoraires sont parfois plus élevés qu’un syndic bénévole, mais l’expérience et la qualité des syndics professionnels est indispensable.
Parmi les syndics de copropriété professionnels, vous pourrez retrouver des syndics de copropriété qui utilisent des outils différents !
Ce sont simplement des syndics professionnels couplé à une approche digitale, qui permette aux copropriétaires de profiter d’un accompagnement personnalisé, efficace et innovant grâce à des outils digitaux mais sans délaisser le côté humain, si important pour bien gérer une copropriété !
Le syndic bénévole
Son coût est bien moins élevé, car ce sont les copropriétaires qui s’occupent de tout ce qui est relatif à la bonne gestion de la copropriété. Les seuls frais réels seront ceux de la prise en charge de la prime d’assurance de responsabilité civile ou encore l’affranchissement de certains courriers, ouvrages spécialisés etc.
Les critères à prendre en compte
Vous devrez réfléchir à plusieurs critères afin de bien préparer votre changement de syndic avant l’assemblée générale :
- Quel est le type de votre copropriété ? Le nouveau syndic que vous allez choisir devra être apte à gérer votre copropriété et donc avoir une expérience significative ou bien s’occuper de copropriétés similaires.
- Le personnel : une rotation trop importante des gestionnaires de copropriété peut entacher la bonne gestion de votre immeuble, si les gestionnaires se retrouvent débordés, il sera alors compliqué de gérer correctement votre copropriété. Le « bon » nombre de lots par gestionnaire tourne souvent entre 900 et 1 000 lots maximum.
- Le fonctionnement général du nouveau syndic de copropriété.
De nombreux autres critères existent en fonction de la situation de chaque copropriété, ils ne sont pas à négliger. Une fois ces derniers déterminés et étudiés, vous pourrez passer à l’étape suivante.
Bon à savoir
L’étape de changement de syndic de copropriété commence par une étude détaillée de vos besoins mais aussi des spécificités de chaque cabinet de syndic !
La mise en concurrence
C’est le moment de mettre en concurrence les différents syndics que vous prendrez en option. Cette étape est indispensable et ne se fait pas en quelques jours, il faudra alors vous y prendre minimum 1 an à l’avance car encore une fois, de nombreux critères sont à prendre en compte pour faire votre comparaison ! Une fois que vos potentiels candidats sont listés, ne négligez pas ces informations :
- La durée du mandat ;
- Le montant du forfait ;
- Le nombre de visites incluses par an ;
- Le nombre de réunions avec le conseil syndical ;
- Y aura-t-il une tarification des prestations « supplémentaires » ?
- Comment se déroule l’assemblée générale ? Quelle est sa durée ?
L'assemblée générale de copropriété
Afin de vous assurer de la rédaction du contrat de syndic, vous devrez placer ce dernier à l’ordre du jour de l’assemblée générale, vous devrez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à votre syndic actuel en stipulant :
- La liste des différents contrats de syndic retenus en annexes ;
- Les projets de résolution « Désignation d’un syndic » ainsi que « Révocation du syndic ».
Le vote à la majorité absolue
Dernière étape avant de choisir notre nouveau syndic de copropriété, procéder au vote à la majorité absolue. Si la majorité est atteinte, le syndic ayant le plus de voix est élu !
La majorité n’est pas atteinte ? C’est alors l’un des syndics qui aura obtenu un tiers des voix qui sera remis « à la concurrence » grâce à un second vote.
La transition du changement de syndic
La procédure de la transition démarre de suite après le vote, et l’élection du nouveau contrat de syndic vaut alors révocation du précédent. La transmission de tous les documents doit se faire impérativement durant le mois suivant l’assemblée générale.
Il faudra ensuite compter entre 1 et 2 mois pour que votre nouveau syndic de copropriété soit bien installé et puisse s’occuper pleinement de votre copropriété !
