Qu'est ce qu'un syndic coopératif ?
Le syndic coopératif est une option qui attire souvent les copropriétaires. Quels sont les avantages, les inconvénients et le fonctionnement réel de cette méthode de gestion de copropriété ?
Fonctionnement du syndic coopératif, ses avantages et ses inconvénients :
on vous dit tout ce qu’il faut savoir pour que vous puissiez prendre la bonne décision.
Sommaire
Le syndic coopératif peut séduire face aux autres formes de syndics. Quels en sont les atouts, les faiblesses et fonctionnement :
Un syndic coopératif : qu'est ce que c'est?
Le syndic coopératif est défini comme une alternative au syndic professionnel classique. Contrairement à ce dernier, qui engage une société extérieure, le syndic coopératif est formé par des copropriétaires membres du conseil syndical ainsi qu’un président-syndic.
Cela signifie que l’administration de l’immeuble est gérée en interne, ce qui généralement accélère le traitement des sinistres et des conflits éventuels. Contrairement au syndic professionnel, le syndic coopératif ne perçoit aucune rémunération, la gestion de la copropriété se faisant sur le temps libre des membres du conseil syndical.
Un statut fixé par la loi du 10 juillet 1965
La loi 65-557 du 10 juillet 1965 stipule que chaque immeuble en copropriété doit être géré et administré par un syndic de copropriété, ce qui rend impossible la co-propriété sans désignation d’un syndic.
Ce dernier peut prendre plusieurs formes, y compris le syndic professionnel, le syndic bénévole ou encore le syndic coopératif, dont le modèle et le fonctionnement sont définis dans les articles 14 et 17-1 de la loi de 1965.
Si le règlement de la copropriété prévoit l’utilisation d’un syndic coopératif, un conseil syndical doit être créé pour élire le président-syndic parmi ses membres.
Bon à savoir
Quelle est la différence avec un syndic bénévole?
Le syndic bénévole est une forme alternative de syndic non professionnel qui est similaire au syndic coopératif, à une différence près. Dans le cas d’un syndic bénévole, un seul copropriétaire endosse généralement le rôle de syndic et gère lui-même l’administration de la copropriété. Le syndic bénévole est très peu encadré, car seule l’existence du syndic bénévole est mentionnée dans l’article 17-2.
Rôle et obligations d'un syndic coopératif
Que ce soit pour un syndic professionnel, bénévole ou coopératif, celui-ci a des obligations et des rôles à remplir tels que le contrôle des comptes, l’entretien de l’immeuble, la collecte des charges de copropriété, l’organisation des assemblées générales, etc.
Dans le cadre d’un syndic coopératif, ces tâches peuvent être réparties entre les membres du conseil syndical, dont le président-syndic est chargé de superviser la gestion globale de la copropriété.
Il faut noter que la constitution d’un conseil syndical est obligatoire dans le cadre d’une copropriété.
Contrôle des comptes de la copropriété
L’une des principales responsabilités du syndic consiste à assurer la gestion financière de la copropriété et à contrôler les comptes, en vérifiant la validité des factures, la justification des dépenses et le montant des charges à collecter.
Cette vérification peut être effectuée par un membre du conseil syndical, ou encore par un professionnel tel qu’un expert-comptable ou un commissaire aux comptes.
Il existe également de nombreux outils de gestion financière conçus spécialement pour les syndics, qui peuvent grandement simplifier leur travail.
Entretien de la copropriété
Le syndic a pour responsabilité de veiller à l’entretien optimal des parties communes et de l’immeuble tout entier.
Il doit donc contrôler régulièrement l’état des équipements, organiser le nettoyage des parties communes et faire appel à des professionnels pour les réparations nécessaires.
En cas d’urgence, il peut également engager des travaux sans passer par une assemblée générale, si la sécurité du bâtiment ou la santé des habitants sont en jeu.
Assemblées générales
Selon la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de tenir au moins une fois par an une assemblée générale de copropriété afin de voter pour le budget prévisionnel de l’année suivante.
La convocation individuelle de chaque copropriétaire doit être envoyée par le syndic au moins 21 jours avant la date de l’assemblée générale, par courrier recommandé.
La convocation à l’assemblée générale de copropriété doit mentionner la date, l’heure et le lieu de la réunion, ainsi que l’ordre du jour, qui détaille les questions à débattre et/ou à voter lors de la réunion.
Si le syndic ne respecte pas ses obligations et n’envoie pas les convocations à l’assemblée générale, il peut être mis en demeure.
Dans ce cas, c’est au conseil syndical de prendre en charge l’organisation de l’assemblée générale.
Le statut du président-syndic
La mission principale du président-syndic, élu parmi les membres du conseil syndical, est de gérer l’administration globale de l’immeuble, comme un syndic professionnel.
Il exerce un double rôle en tant que président du conseil syndical et syndic.
Toutefois, il n’est pas le seul à avoir le pouvoir de prendre des décisions concernant la copropriété.
En réalité, tous les membres du conseil syndical peuvent participer à la gestion de l’immeuble et prendre en charge certaines tâches en fonction de leurs compétences et de leurs affinités.
Bon à savoir
- Contrôle des comptes: l’ouverture d’un compte bancaire spécifique, au nom du syndic est obligatoire.
- Entretien de l’immeuble: c’est au syndic de faire respecter le règlement de copropriété et de prendre des mesures si besoin.
- Tenue de l’AG: une assemblée générale est obligatoire et peut avoir lieue quand les copropriétaires le souhaite.
- Assister le président-syndic: il est possible de nommer un vice-président si besoin.
Responsabilité du syndic coopératif
Bien que le syndic coopératif agisse bénévolement, il n’est pas déchargé de toute responsabilité en ce qui concerne la copropriété. Effectivement, la responsabilité personnelle de chaque membre du conseil syndical pourrait être mise en jeu en cas de mauvaise gestion.
Toutefois, contrairement au syndic professionnel, on ne peut pas attribuer une responsabilité à l’ensemble du conseil syndical en tant qu’entité.
Choisir la bonne assurance pour le syndic coopératif
Il est essentiel que les membres du conseil syndical soient protégés par une assurance responsabilité civile pour être couverts en cas d’incident, de négligence ou de mauvaise gestion. Bien que cette assurance ne soit pas obligatoire pour le syndic coopératif, son souscription est vivement conseillée.
Donc, si par exemple, un membre responsable de la comptabilité commet une erreur de calcul dans les frais de copropriété, causant un préjudice aux autres copropriétaires, sa responsabilité civile sera assurée. Il n’aura donc pas à compenser de sa poche les victimes.
Souscription d'une assurance de copropriété en tant que syndic coopératif
Bien que chaque membre du conseil syndical ait la liberté de choisir s’il souscrit ou non à une assurance responsabilité civile individuelle, la copropriété, quant à elle, doit impérativement être assurée. Selon la loi Alur, une copropriété doit au moins avoir une assurance responsabilité civile.
Si l’immeuble cause des dommages à un passant, ou si un employé de la copropriété se blesse en effectuant son travail sur les lieux, l’assurance responsabilité civile se chargera d’indemniser les victimes.
Même si seule l’assurance responsabilité civile est obligatoire, nous vous conseillons fortement d’opter pour une couverture plus large avec une assurance multirisque copropriété. De cette façon, l’immeuble sera protégé en cas d’incendie, de dégâts des eaux, de catastrophe naturelle ou de bris de glace.
Il revient au syndic de souscrire à l’assurance pour la copropriété. Pour cela, il doit collecter plusieurs devis d’assurances copropriété de différentes compagnies et les soumettre lors d’une assemblée générale. Pour qu’un contrat soit approuvé, il doit être sélectionné à la majorité.
Quels outils en guise de support pour les syndics coopératifs ?
Pour soutenir les membres d’un syndic coopératif face aux responsabilités qu’ils doivent prendre en charge, et pour simplifier la gestion de la copropriété, il existe une multitude d’outils en ligne.
Ces ressources se présentent souvent sous la forme de logiciels, de sites web ou d’applications mobiles et requièrent généralement un abonnement. En contrepartie, vous pouvez profiter de plusieurs services :
- Un espace sécurisé pour conserver tous les documents concernant la copropriété ;
- Un tableau de bord pour visualiser les tâches à réaliser, les dépenses en cours, la liste des copropriétaires, etc. ;
- Un suivi du compte bancaire du syndic ;
- Les convocations et les comptes-rendus des assemblées générales ;
- Un système de messagerie interne pour échanger entre membres du conseil syndical.
Comment fonctionne le syndic coopératif ?
Il n’existe pas de restriction concernant le nombre de membres au sein du conseil syndical. Néanmoins, si suite à plusieurs démissions ou départs, plus d’un quart des sièges restent vacants, il sera nécessaire de convoquer une assemblée générale afin d’élire de nouveaux membres. Le mandat d’un syndic coopératif dure généralement entre 1 et 3 ans et peut être renouvelé indéfiniment. Par contre, étant donné que le président-syndic exerce ses fonctions bénévolement, il a tout à fait le droit de démissionner à n’importe quel moment, tout comme les autres membres du conseil syndical.
Pour cela, une assemblée générale doit être organisée, et la démission doit figurer à l’ordre du jour : un nouveau syndic devra alors être désigné. De plus, sauf stipulation contraire dans le contrat de syndic, le syndic coopératif peut démissionner sans préavis.
Enfin, l’élection d’un syndic coopératif doit nécessairement se faire par un vote à la majorité absolue, tout comme sa révocation. Donc, en cas de faute de gestion, un syndic coopératif peut être destitué avant la fin de son mandat. Un nouveau syndic devra alors être choisi.
Syndic Coopératif : Balayage des Avantages et Inconvénients
Votre copropriété est-elle adaptée à un syndic coopératif ? Analysons les points forts et faiblesses de cette formule.
Avantages
L’atout majeur d’un syndic coopératif réside dans l’économie des honoraires, contrairement à un syndic professionnel qui demande une rémunération alourdissant les charges de copropriété. Le syndic coopératif, formé de copropriétaires, gère l’immeuble bénévolement, sur leur temps libre, sans compensation financière.
L’argent économisé sur les honoraires d’un syndic professionnel peut ainsi être réaffecté à l’entretien de la copropriété, en finançant des travaux par exemple. Notons que tout bénéfice reçu par un syndic coopératif peut être vu comme une extorsion de fonds, car il doit rester bénévole.
Inconvénients
Il faut se rappeler que les membres d’un syndic coopératif ne sont pas des experts : ils peuvent manquer des compétences nécessaires en comptabilité ou gestion, et peuvent commettre des erreurs nuisibles à la copropriété. Le syndic professionnel dans ce cas est mieux armé.
De plus, en cas de faute de gestion ou de problème, la responsabilité des membres peut être directement mise en cause, ce qui n’est pas anodin.
En outre, gérer une copropriété est une occupation à part entière, qui peut être très prenante ! Les membres du syndic doivent donc être disponibles et prompt à réagir en cas de problème.
