Copropriété horizontale : définition et fonctionnement
Lorsqu’on évoque la notion de « copropriété », l’image qui vient souvent à l’esprit est celle d’un ou de plusieurs bâtiments d’appartements. Cependant, il existe aussi ce qu’on appelle la copropriété horizontale, ou copropriété pavillonnaire, qui consiste en un ensemble de maisons individuelles situées sur un même terrain.
Comment s’organise cette forme de copropriété ? En quoi se distingue-t-elle de la copropriété verticale ? Quels sont ses avantages et ses inconvénients ? Vous trouverez nos explications ci-dessous.
Contrairement à une copropriété verticale, qui regroupe des appartements dans un immeuble, une copropriété horizontale est un ensemble de maisons individuelles. Comment est-elle organisée ? Quels sont ses points forts et ses limites ? Comment en sortir et quels sont les coûts associés ? Nous vous apportons toutes les réponses nécessaires sur le sujet de la copropriété horizontale.
Sommaire
Vous envisagez d’acheter une maison dans une copropriété horizontale ? Informez-vous sur toutes les particularités et les règles qui régissent ce type d’acquisition :
Définition d'un copropriété horizontale
la copropriété horizontale est un ensemble unique de logements individuels situés sur un terrain partagé.
Contrairement aux copropriétés verticales qui rassemblent des appartements dans un immeuble, les copropriétés horizontales se distinguent par la propriété de maisons individuelles avec des espaces habitables et des surfaces privées.
Attention, le terrain environnant n’appartient pas à l’acquéreur ; le titre de propriété s’applique uniquement à la portion de terrain définie comme privative dans le cadre de la copropriété.
Cette forme de propriété immobilière est soumise à des règlements particulièrement rigoureux, bien plus que dans le cas de lotissements ou de copropriétés verticales. D’où l’importance de consulter un expert juridique en immobilier, tel qu’un avocat, avant de vous lancer dans un achat.
Historiquement, la copropriété horizontale a gagné en popularité entre les années 1960 et 1980, en particulier dans des zones résidentielles comme la région parisienne. Dans ce modèle, bien que vous soyez propriétaire de la maison, le terrain sur lequel elle est construite est considéré comme partie commune. En d’autres termes, c’est une alternative à la copropriété verticale mais appliquée à des maisons individuelles, où les espaces communs sont en réalité des espaces publics partagés.
Pour faire simple, voici comment se structure une copropriété horizontale :
- Des espaces privés, généralement des maisons ou pavillons
- Une quote-part sur les portions de terrains associées à chaque pavillon
- Une quote-part sur les équipements ou installations communes, ainsi que sur la valeur de chaque lot
N’oubliez pas que le terrain entourant chaque maison est une propriété collective des membres de la copropriété, mais que son utilisation est réservée exclusivement au propriétaire du lot concerné.
Bon à savoir
Quelles sont les parties communes en copropriété horizontale ?
Dans une copropriété horizontale, la maison elle-même constitue la partie privative. Les parties communes incluent :
- Le terrain sur lequel est construite la maison, ainsi que les jardins ou espaces verts même s’ils sont délimités par un mur ou une clôture.
- Les allées et chemins qui connectent les différentes maisons au sein de la copropriété.
- Les installations de tuyauterie et les clôtures qui entourent les propriétés.
- Des bâtiments partagés type salle des fêtes ou gymnase.
- Les équipements communs : local à vélos, un local à poubelles, ou garage collectif.
- Les zones de loisirs partagées, comme des parcs, des terrains de jeux, ou même des installations sportives.
Chacun de ces éléments est considéré comme une partie commune, accessible à tous les propriétaires de la copropriété horizontale.
Comment fonctionne une copropriété horizontale ?
En comparaison entre la copropriété horizontale et la verticale, on constate des similitudes dans leur mode de gestion.
Toutes deux sont structurées autour d’un syndic, d’un conseil syndical et tiennent une assemblée générale des copropriétaires.
Elles obéissent à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui définit le statut des copropriétés d’immeubles bâtis.
Il est également indispensable pour chacune d’elles de disposer d’un règlement de copropriété.
Toutefois, alors que la copropriété verticale concerne essentiellement les immeubles en hauteur divisés en appartements, la copropriété horizontale s’applique aux ensembles de maisons individuelles.
Quel est le rôle de l'assemblée générale en copropriété horizontale ?
Lors des réunions de l’assemblée générale, le nombre de voix de chaque copropriétaire est déterminé en fonction de la taille de la parcelle de terrain qu’il possède. Une telle assemblée doit avoir lieu au moins annuellement. Les modalités de vote varient en fonction de la nature des décisions à adopter. Par exemple, pour changer la répartition des charges ou pour élire ou destituer le syndic, un vote à la majorité absolue est requis.
Quelles sont les contraintes d'une copropriété horizontale ?
Avant de devenir propriétaire d’un bien dans une copropriété horizontale, il est crucial de comprendre les obligations et restrictions associées :
Droit de propriété en copropriété horizontale
Lorsque vous investissez dans une copropriété horizontale, il est crucial de comprendre que votre droit de propriété est limité. Même si le terrain vous appartient en termes d’utilisation, il demeure techniquement une partie commune de la copropriété. Vous bénéficiez principalement de la jouissance du terrain.
Responsabilités liées à l'entretien
L’entretien de votre jardin revêt une importance particulière dans ce type de copropriété. Bien que vous considériez peut-être ce jardin comme votre espace privé, il reste classé comme une partie commune. Cela signifie que son entretien vous incombe entièrement.
Les autorisations pour les aménagement
Avant d’entreprendre des travaux d’aménagement ou de modification sur votre bien, pensez à obtenir les autorisations nécessaires. Que ce soit pour une installation comme une piscine ou une véranda, ou des modifications esthétiques comme la peinture de façade, l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires est primordial.
Gestion administrative de la copropriété
La copropriété horizontale nécessite un ensemble de démarches administratives pour son bon fonctionnement. Cela inclut l’inscription au registre national d’immatriculation, la mise en place d’un conseil syndical, et l’organisation annuelle d’une assemblée générale, entre autres.
Comprendre les charges communes en copropriété horizontale
L’un des aspects financiers cruciaux à considérer concerne les charges communes. Ces charges, nécessaires pour l’entretien des parties communes, peuvent être plus élevées du fait d’une répartition entre un nombre réduit de copropriétaires. Il est donc vital de se renseigner sur le montant exact des charges avant tout achat.
Vente d'un bien en copropriété horizontale
Si vous envisagez de vendre votre bien, soyez conscient que la démarche est plus ardue comparativement à une maison individuelle. Plusieurs documents doivent être fournis, attestant du respect des normes et des obligations légales de la copropriété.
Bon à savoir
Comment savoir si une maison est en copropriété avant d'acheter ?
Avant de finaliser votre achat immobilier, assurez-vous de connaître le type de régime de propriété auquel vous serez assujetti. Dans le cas d’une copropriété, cette information doit obligatoirement figurer dans l’annonce, que ce soit par le vendeur ou l’agence. De plus, il est impératif que le vendeur ou le notaire vous remette les comptes-rendus des assemblées générales des trois années précédentes. Même si ces éléments ne sont pas explicitement mentionnés dans les documents de vente, n’hésitez pas à poser la question pour en avoir la certitude.
Opter pour une copropriété horizontale peut être un choix judicieux, surtout si vous êtes séduit par les avantages qu’elle offre. Par exemple, le coût d’acquisition est souvent moins élevé comparé à une maison en lotissement ou isolée. De plus, ce type de copropriété donne souvent accès à des installations communes telles que piscines, terrains de tennis ou espaces verts, sans frais supplémentaires.
Quelles sont les assurances en copropriété horizontale ?
Assurance des parties communes
Est-ce que l’assurance de copropriété est requise ? Dans le contexte d’une copropriété horizontale, l’assurance responsabilité civile habitation est la seule qui soit légalement exigée. Elle prend en charge les dommages infligés aux tiers par les espaces communs, tels que les terrains, piscines, clôtures ou systèmes de plomberie. Par exemple, en cas de rupture d’une canalisation qui provoque un dégât des eaux dans des propriétés hors de la copropriété, ou un feu dans un jardin qui affecte des biens ou véhicules appartenant à des personnes extérieures à la copropriété.
Néanmoins, il est fortement conseillé de contracter une assurance qui couvre également les parties communes elles-mêmes, surtout si ces dernières sont nombreuses et représentent un investissement important, comme une piscine ou une salle de fête collective.
Le syndic est en charge de souscrire cette assurance complémentaire.
Assurance des copropriétaires
Il est évidemment indispensable pour chaque copropriétaire de posséder une assurance habitation couvrant sa partie privative. Cette assurance de responsabilité civile indemnise les autres membres de la copropriété en cas de dommages causés par un incident ayant pris naissance dans votre logement. Il est aussi fortement recommandé d’opter pour une assurance multirisques habitation (MRH) afin d’être couvert pour les éventuels dommages à votre propre maison ou à vos biens, tels que les appareils électroménagers, les équipements électroniques et les objets personnels de valeur.
Pour une assurance de copropriété optimale, les garanties à envisager incluent :
- la couverture pour les dégâts des eaux, incendie et explosion ;
- la protection contre les catastrophes naturelles et les tempêtes ;
- une assurance contre les dommages causés par la grêle et la neige ;
- la garantie contre le vol et le vandalisme.
Comment quitter une copropriété horizontale ?
Quitter une copropriété horizontale peut s’avérer complexe et il y a généralement deux façons de le faire : collectivement ou individuellement.
Sortie collective de la copropriété horizontale
La transformation de la copropriété horizontale en propriétés individuelles peut être décidée par l’assemblée générale des copropriétaires.
Un tel choix doit être approuvé par la majorité et requiert l’intervention d’un géomètre-expert pour évaluer la faisabilité du projet, en particulier par rapport au cadastre.
Le plus souvent, la municipalité reprend la gestion des espaces communs, à l’exception des jardins privés, comme les routes, les piscines, les courts de tennis ou les salles polyvalentes.
Sortie individuelle de la copropriété horizontale
Se retirer individuellement d’une copropriété horizontale est possible si une majorité absolue de copropriétaires donne son accord lors d’une assemblée générale.
Des restrictions peuvent toutefois s’appliquer, comme l’interdiction de réaliser des constructions supplémentaires qui pourraient altérer l’apparence générale de la copropriété.
De plus, une taxe peut être imposée si la portion de terrain que vous isolez est plus grande que votre lot d’origine.
Copropriété horizontale : ce qu'il faut retenir
Si vous envisagez d’investir dans une copropriété horizontale, il y a plusieurs points clés à prendre en considération.
Contrairement à la copropriété verticale qui concerne principalement les immeubles, la copropriété horizontale touche aux lotissements de maisons individuelles avec des espaces communs.
Il est crucial de comprendre les droits et responsabilités qui vous incombent en tant que copropriétaire.
Par exemple, bien que vous ayez la jouissance exclusive de votre terrain, ce dernier reste une partie commune.
De plus, vous devez suivre les décisions prises en assemblée générale des copropriétaires pour des modifications ou aménagements sur votre terrain.
En termes d’assurance, la souscription à une assurance responsabilité civile habitation est minimale et souvent insuffisante; il est donc recommandé de s’équiper d’une assurance multirisques habitation.
Enfin, sortir d’une copropriété horizontale peut être un processus complexe, nécessitant l’approbation majoritaire des autres copropriétaires. Avant de prendre une décision, il est donc essentiel de s’informer et de peser soigneusement les avantages et inconvénients.
