Charges de copropriété
Tous les copropriétaires sont tenus de s’acquitter des charges de copropriété.
Cependant, il est important de noter la différence entre les charges générales et les charges spéciales en copropriété. Ces distinctions influencent la manière dont les charges sont réparties entre les copropriétaires d’un immeuble.
Explorez cet article pour en savoir plus sur les différentes catégories de charges, leur mode de calcul et la manière de contester une répartition des frais !
Vous résidez en copropriété ? Il est important de savoir que certaines dépenses sont partagées avec les autres copropriétaires, notamment les charges ou frais de copropriété. Door-In vous éclaire sur tout ce qu’il faut connaître concernant ces charges : leur définition, la manière dont elles sont réparties, le montant associé…
Sommaire
Chaque copropriétaire règle les charges selon sa quote-part. Qu’il s’agisse de charges générales ou exceptionnelles, découvrez tout sur leur calcul et répartition en copropriété.
Charges de copropriété : ce qu'il faut savoir
Les charges de copropriété couvrent les frais liés au fonctionnement et à la maintenance de l’immeuble. Habituellement votées en assemblée générale et intégrées au budget prévisionnel, il se peut aussi que des charges exceptionnelles soient demandées aux copropriétaires dans certaines situations.
Les charges courantes prévues dans le budget prévisionnel
Dans le cadre des charges courantes de copropriété, certaines dépenses essentielles et régulières doivent être envisagées pour garantir la conservation, l’entretien et la gestion des parties communes. Ces charges prévisionnelles comprennent notamment :
- Honoraires du syndic de copropriété ;
- Contrats d’assurance ;
- Rémunération du personnel pour le gardiennage et le ménage de l’immeuble, si applicable ;
- Travaux de maintenance et réparations mineures ;
- Entretien des parties communes telles que ascenseur, chaudière, espaces verts ;
- Factures liées à l’électricité, l’eau et le gaz.
Toutes ces charges de copropriété sont intégrées au budget prévisionnel, conçu par le syndic de copropriété et adopté lors de l’assemblée générale annuelle du syndicat des copropriétaires.
Les charges exceptionnelles votées en assemblée générale
Outre les charges régulières, la copropriété peut être confrontée à des frais exceptionnels et inattendus. Ils concernent surtout les études techniques et les travaux majeurs de maintenance, de préservation ou de mise en valeur du bâtiment, comme :
- Rénovation de façade ;
- Ajout d’étages à l’immeuble ;
- Renouvellement des peintures dans les espaces partagés.
Ces dépenses, non prévues dans le budget prévisionnel, sont également considérées comme des charges de copropriété. Elles sont approuvées au sein de l’assemblée générale des copropriétaires, à chaque situation donnée.
Bon à savoir
Comment réduire ses charges de copropriété ?
Les charges de copropriété ont connu une hausse continue impactant significativement le budget des foyers. Voici des conseils pour réduire ces frais :
Veillez à ce que votre syndic révise les contrats fournisseurs chaque année, comme ceux d’assurance, d’électricité ou de services de nettoyage.
Renégocier l’assurance de prêt immobilier est crucial pour diminuer vos dépenses. L’amendement Bourquin de 2017 offre la possibilité, chaque année, d’obtenir un tarif d’assurance emprunteur plus avantageux grâce à la délégation d’assurance.
Procédez à un audit énergétique et, si nécessaire, à des rénovations dans ce domaine : cela non seulement rehaussera la valeur de votre propriété, mais aussi engendrera des économies durables en matière d’énergie
Quelle est la répartition des charges entre charges générales et charges spéciales ?
La répartition des charges de copropriété est déterminée selon la nature des frais, en vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Dans ce cadre, il est essentiel de différencier les charges générales des charges particulières.
Charges générales
Ces charges, comme le suggère leur appellation, se rapportent à l’ensemble de la résidence et à tous les copropriétaires. Elles couvrent les dépenses liées à la préservation, à l’entretien et à la gestion des zones communes de la propriété. On y compte par exemple :
- La rémunération du gardien de la résidence ;
- Les montants des assurances obligatoires gérées par le syndic ;
- Les frais du syndic ;
- Les coûts juridiques, notamment en cas de litige impliquant une négligence du syndic.
Les charges générales sont divisées entre les copropriétaires en fonction de la valeur individuelle de leur bien. On nomme cela la « quote-part ». Elle est évaluée en « tantièmes » de copropriété, basée sur la nature, la taille et la localisation de chaque lot. Cette quote-part est précisée dans le règlement de copropriété.
Charges particulières ou charges spéciales
Contrairement aux charges générales, les charges particulières s’appliquent seulement à quelques copropriétaires, ciblant des frais spécifiques. Ces charges peuvent couvrir :
- Le chauffage central ;
- Les dépenses liées à l’entretien de l’ascenseur, qui n’affectent pas, par exemple, les résidents au rez-de-chaussée ;
- La consommation d’eau froide.
À la différence des charges générales, ces frais de copropriété sont répartis entre les copropriétaires selon « l’avantage » que représente l’équipement pour chaque lot. Ainsi, les frais liés à l’ascenseur ne concernent pas les copropriétaires du rez-de-chaussée, sauf si l’ascenseur dessert aussi le sous-sol, donnant accès aux caves ou garages. En outre, la facturation des charges particulières ne dépend pas de l’utilisation réelle de l’équipement, mais simplement du droit d’accès que le copropriétaire possède.
Bon à savoir
Comment sont votées les charges ?
Lors de l’assemblée générale annuelle, les copropriétaires établissent et votent un budget prévisionnel pour couvrir les coûts réguliers de la résidence, englobant les charges générales et spéciales.
Cependant, comme mentionné auparavant, il arrive que les copropriétaires soient sollicités pour des frais exceptionnels non inclus dans le budget initial. Ces frais peuvent concerner des études techniques, comme des diagnostics, ou des projets de rénovation. Habituellement, ces coûts sont validés en parallèle des travaux concernés.
Quelles sont les modalités de paiement des charges de copropriété
Le mode de paiement des charges varie en fonction des dépenses inscrites dans le budget prévisionnel et de celles qui sont exceptionnelles.
Charges selon le budget prévisionnel
Les charges de copropriété, prévues au budget prévisionnel, sont sollicitées via un appel de fonds orchestré par le syndic de copropriété. Il est essentiel de souligner que ces provisions doivent normalement être honorées le premier jour de chaque trimestre, sauf dérogation émise lors de l’assemblée générale.
Point essentiel : Lorsque le syndic émet l’appel de fonds, ce document doit explicitement mentionner le montant des provisions ainsi que la date à laquelle le paiement est attendu.
Charges hors budget prévisionnel
Quand il s’agit de charges non inscrites dans le budget prévisionnel, c’est l’assemblée générale qui détermine le montant et la date d’échéance de ces dépenses exceptionnelles. Suite à cette décision, le syndic envoie une notification détaillée aux copropriétaires, indiquant la nature et le montant de la charge.
Point essentiel : Les dépenses non budgétées sont généralement couvertes par des provisions spécifiques, des versements anticipés ou encore à partir du fonds de roulement de la copropriété.
Bon à savoir
Peut-on contester ses charges de copropriété ?
Si un copropriétaire remarque une différence supérieure à un quart entre sa quote-part théorique et celle qu’il doit payer, il est en droit de saisir le tribunal pour obtenir une rectification. Cependant, cette démarche doit suivre certains critères :
- L’action doit être lancée dans les 5 ans après l’enregistrement du règlement de copropriété au registre immobilier ;
- Ou bien dans les deux ans à la suite de la première transaction d’un lot de copropriété réalisée après l’enregistrement du règlement de copropriété.
Si le tribunal juge la revendication du copropriétaire pertinente, il ordonnera une refonte de la répartition des charges de copropriété, applicable dès le début de l’exercice comptable suivant.
À retenir : Sauf dans ces situations de contestation, toute modification de la répartition des charges exige un accord unanime lors de l’assemblée générale.
Gestion des impayés ou retard de paiement en copropriété
Lorsqu’un copropriétaire ne s’acquitte pas de ses charges de copropriété en temps voulu, diverses mesures peuvent être prises par le syndic pour régler la situation.
Première étape : La relance amiable
D’abord, le syndic envoie une simple lettre de rappel au copropriétaire concerné, l’informant du retard de paiement et des conséquences possibles, telles que le lancement d’une procédure judiciaire.
Deuxième étape : La mise en demeure
Si le paiement n’est toujours pas effectué après la lettre de rappel, le syndic peut adresser une mise en demeure, soit par courrier recommandé avec accusé de réception, soit par un acte d’huissier. Suite à cette mise en demeure, le copropriétaire dispose de 30 jours pour s’acquitter de sa dette.
Troisième étape : La saisie judiciaire
En l’absence de régularisation après la mise en demeure, le syndic a la possibilité de saisir soit le tribunal d’instance, soit le tribunal de grande instance, en fonction du montant de la dette. Les mesures de recouvrement peuvent alors être renforcées, comme une saisie sur les salaires, les loyers, les comptes bancaires, entre autres, par l’intervention d’un huissier de justice.
Depuis la loi ELAN de 2018 (article 210), en cas de non-paiement par un copropriétaire, il est désormais possible d’engager une unique procédure judiciaire pour recouvrer à la fois les charges en retard et les charges à venir, si ce dernier ne répond pas à l’appel de fonds un mois après la mise en demeure.
Charges de copropriété : ce qu'il faut retenir
La répartition des charges et leur mise à jour régulière sont des étapes essentielles pour garantir l’entretien des espaces communs et des infrastructures d’un immeuble. Ces charges sont judicieusement réparties entre les copropriétaires en fonction de leur quote-part, reflétant ainsi la juste contribution de chacun. Le paiement ponctuel de ces charges est fondamental, et chaque retard ou omission dans le paiement peut générer des complications. Il est donc vital pour chaque copropriétaire de rester informé et vigilant pour assurer une gestion harmonieuse de la copropriété et une valorisation continue de son investissement.
