Qu'est ce que le conseil syndical ?
Le conseil syndical est l’intermédiaire essentiel entre les copropriétaires et le syndic, ayant plusieurs responsabilités incluant la représentation des copropriétaires, l’assistance au syndic et le contrôle de la gestion de la copropriété. Pour en savoir plus sur sa constitution et son fonctionnement, on vous détaille chaque aspect du conseil syndical.
Le conseil syndical, lien crucial entre copropriétaires et syndic, assume diverses tâches dont la surveillance de la gestion de la copropriété. Découvrez toutes les informations sur la structure et le fonctionnement du conseil syndical.
Sommaire
Le conseil syndical assure la liaison entre les copropriétaires et le syndic tout en supervisant la gestion de la copropriété. Comprenons son rôle, ses missions et ses obligations :
Conseil syndical : ce qu'il faut savoir
Le conseil syndical, constitué de copropriétaires bénévoles élus pour trois ans maximum lors de l’assemblée générale, fait le pont entre le syndicat des copropriétaires et le syndic de copropriété.
La mission principale du conseil syndical est de représenter l’assemblée des copropriétaires en veillant à leurs intérêts, en assistant le syndic, en donnant son avis sur le choix des prestataires et en contrôlant la gestion du syndic.
Selon la loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985, la nomination du conseil syndical est théoriquement obligatoire mais peut être évitée par un vote en assemblée générale, par le syndicat des copropriétaire, à la double majorité. Cette action est tout de même vivement déconseillée pour le bien de la copropriété.
En cas d’erreur dommageable pour la copropriété, la responsabilité d’un conseiller syndical peut être engagée.
Pour se prémunir contre ces risques, la loi impose une assurance de responsabilité civile (Ordonnance Elan n°2019-1101 du 30 octobre 2019).
Quelles différences avec les autres organes de la copropriété ?
La copropriété est composée de trois organes : le syndicat des copropriétaires, le conseil syndical et le syndic de copropriété. Qu’est ce qui différencie donc le conseil syndical du syndic de copropriété et du syndicat des copropriétaires ?
Quelles différences avec le syndic de copropriété
Le syndic de copropriété et le conseil syndical sont deux organes de gestion de la copropriété distincts.
Le syndic de copropriété est responsable de la mise en œuvre et de l’application des mesures et décisions prises par le syndicat des copropriétaires lors de l’assemblée générale
(comme les travaux, la rénovation, l’entretien des zones communes, etc.).
Le conseil syndical se compose de copropriétaires élus à l’assemblée générale. Il a pour mission d’assister et de contrôler la gestion du syndic.
Le syndic de copropriété est une entité indépendante qui gère les aspects administratifs et financiers pour l’ensemble des copropriétaires. Il est en lien étroit avec le conseil syndical qui lui prête main forte dans certaines de ses missions.
Il existe trois formes légales du syndic de copropriété.
- Le syndic professionnel : c’est une entreprise de services indépendante qui reçoit des frais pour ses services ;
- Le syndic bénévole : c’est un copropriétaire qui assume la responsabilité de la gestion et de l’entretien de l’immeuble ;
- Le syndic coopératif : c’est un groupe de copropriétaires qui partagent les différentes responsabilités comptables, administratives, financières et de gestion.
Quelles différences avec le syndicat des copropriétaires ?
À la différence du conseil syndical qui nécessite une élection de ses membres, le syndicat de copropriétaires est constitué de manière automatique par tous les copropriétaires de l’immeuble.
Ce groupement a pour mission principale de garantir l’entretien des espaces communs de l’édifice et de participer à sa gestion.
Le syndicat de copropriétaires se rassemble pour adopter des résolutions et choisir les membres du conseil syndical.
Bon à savoir
Qui peut être membre du conseil syndical ?
Les membres du conseil syndical éligibles incluent les copropriétaires, leurs conjoints, partenaires pacsés, descendants ou ascendants, usufruitiers, représentants légaux, et acquéreurs à terme, à l’exception des individus ayant des liens avec le syndic.
L’élection des membres du conseil syndical de copropriété se fait en assemblée générale, idéalement en élisant au moins trois personnes pour un mandat maximal de trois ans renouvelable. Des suppléants peuvent être élus pour remplacer un membre du conseil syndical en cas de décès, révocation ou démission.
La démission du conseil syndical est libre et ne requiert aucune procédure particulière, bien qu’une lettre de démission soit généralement envoyée au syndic ou au président du conseil syndical. Les modalités de démission peuvent être définies par le syndicat des copropriétaires lors d’une assemblée générale ou inscrites dans le règlement de copropriété.
Quelles sont les missions du conseil syndical
Le conseil syndical de copropriété est une aide précieuse pour le syndicat de copropriétaires. Il sert à la fois de rempart et d’assistant au syndic, agissant comme un médiateur tout en préservant les intérêts de la copropriété. Le rôle du conseil syndical se déploie sur trois axes principaux.
Mission consultative du conseil syndical
Le conseil syndical a un rôle consultatif, ce qui signifie qu’il peut être sollicité par les copropriétaires pour donner son avis sur des questions précises, et il a également le droit de donner son avis spontanément sur certains sujets.
Il est impératif de consulter le conseil syndical dans deux situations :
- quand le coût de la mise en concurrence d’un marché ou d’un contrat dépasse le seuil fixé par l’Assemblée Générale,
- lors de la signature de contrats.
Mission d'assistance du conseil syndical de copropriété
Le conseil syndical a également pour mission d’assister le syndic dans l’accomplissement de ses fonctions.
Il contribue notamment à la préparation de l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires avec le syndic et peut participer à la sélection des entreprises pour l’entretien de la copropriété, comme le nettoyage des parties communes ou l’exécution des travaux votés en AG.
En outre, les attributions d’assistance du conseil syndical sont généralement énoncées dans le règlement de copropriété, ou elles peuvent être déterminées suite à une décision de l’assemblée générale.
Mission de contrôle du conseil syndical
La troisième et dernière mission du conseil syndical est de veiller à la bonne gestion du syndic, exercer une surveillance sur ses prestations, notamment sur l’établissement du budget prévisionnel, l’exécution des contrats, les dépenses réalisées en accord avec les règles de répartition des charges, et la comptabilité du syndicat de copropriétaires.
Pour remplir sa mission, le conseil syndical peut demander au syndic l’accès à des documents relatifs à l’administration de la copropriété, tels que des lettres, le carnet d’entretien, ou encore une copie de l’attestation d’immatriculation de la copropriété.
Si ces documents ne sont pas transmis dans un délai d’un mois suite à la demande du conseil syndical, une pénalité de 15 € par jour de retard sera déduite des honoraires du syndic.
Les autres missions du conseil syndical
Dans le cadre de ses responsabilités, l‘assemblée générale des copropriétaires peut charger le conseil syndical de tâches supplémentaires, telles que la convocation d’une assemblée générale extraordinaire pour discuter de points cruciaux ou la demande de devis pour des travaux de rénovation urgents.
Depuis la réforme de la copropriété mise en vigueur le 1er juin 2020 par la loi Elan, l’assemblée générale peut également déléguer totalement ou partiellement au conseil syndical l’exécution des décisions prises à la majorité simple, sous réserve que le conseil syndical est composé d’au moins trois membres.
Cette délégation concerne les décisions liées à la gestion quotidienne de la copropriété, comme les travaux dans les parties communes ou l’entretien général de l’immeuble.
Cependant, la détermination du budget prévisionnel, l’approbation des comptes et les modifications du règlement de copropriété relatives à des changements législatifs ou réglementaires sont exclues de cette délégation.
Quel pouvoir détient le président du conseil syndical ?
Le président du conseil syndical joue un rôle crucial pour assurer une gestion efficace de la copropriété. Faisant le pont entre le syndic et les copropriétaires, le président du conseil syndical veille à l’application des résolutions adoptées lors des assemblées générales. Ses responsabilités au sein du conseil syndical englobent diverses tâches :
- Influence sur les décisions du syndic, comme le choix d’un fournisseur ;
- Exercice d’un rôle de contrôle de gestion pour le syndicat des copropriétaires ;
- Représentation des copropriétaires et défense de leurs droits auprès du syndic ;
- Possibilité de convoquer l’assemblée à la demande du conseil syndical ou d’au moins un quart des copropriétaires ;
- Autorisation de mise en demeure de l’ancien syndic en cas de changement, si celui-ci refuse de remettre les documents de la copropriété.
Bon à savoir
En cas de conflit avec le conseil syndical
Dans certaines circonstances, des membres du conseil syndical peuvent malheureusement abuser de leur position, générant des tensions avec d’autres copropriétaires. En cas d’abus confirmés, diverses actions peuvent être entreprises envers les membres du conseil syndical:
- la mise en cause de la responsabilité civile en cas de faute grave commise par un ou plusieurs conseillers syndicaux (par exemple, collusion frauduleuse avec un prestataire par les conseillers syndicaux) ;
- le dépôt d’une plainte en cas d’acte illégal perpétré par un membre du conseil syndical (par exemple, détournement de fonds par un membre du conseil syndical) ;
- le vote pour la destitution d’un conseiller syndical lors d’une assemblée générale afin d’éviter une action en justice, si aucun préjudice n’est à déplorer.
Fonctionnement du conseil syndical
Les directives concernant le fonctionnement du conseil syndical doivent être inscrites dans le règlement de copropriété. Il est essentiel d’y détailler des aspects tels que la fréquence des réunions, le nombre de postes à occuper, la durée du mandat, etc. Si nécessaire, ces règles doivent être adoptées à la majorité simple lors d’une assemblée générale.
Quant aux réunions du conseil syndical, elles doivent se tenir au moins une fois par an avant l’assemblée générale des copropriétaires. Ces rencontres servent à préparer l’ordre du jour et à établir le budget prévisionnel en collaboration avec le syndic. Bien que non obligatoire, il est conseillé d’organiser une réunion supplémentaire après l’assemblée générale pour passer en revue les résolutions adoptées et planifier les futurs travaux. Il convient de noter que le conseil syndical a la liberté de se réunir autant de fois qu’il le juge nécessaire au cours de l’année.
Obligations du conseil syndical
Le conseil syndical a pour obligation de présenter un rapport annuel de ses activités à l’Assemblée Générale des copropriétaires.
Concernant sa responsabilité, elle ne peut être mise en cause, étant donné que le conseil syndical ne possède pas de personnalité juridique.
Cependant, dans certaines circonstances, notamment en cas de faute ou de négligence dans l’accomplissement de leurs tâches, la responsabilité personnelle des conseillers syndicaux peut être engagée.
C’est pour cette raison que tous les conseillers syndicaux sont tenus de souscrire à une assurance responsabilité civile.
Nouveautés à propos du conseil syndical au 1er juin 2020
L’ordonnance du 30 octobre 2019, mise en application le 1er juin 2020, a élargi la possibilité pour l’assemblée générale de déléguer ses pouvoirs au conseil syndical.
Désormais, si un conseil syndical compte au minimum trois membres syndicaux, l’assemblée générale peut, avec la majorité des voix des copropriétaires, lui permettre de prendre des décisions qui requièrent habituellement un vote à la majorité simple lors d’une AG.
Cette délégation de pouvoir, d’une durée maximale de deux ans renouvelable, exclut cependant les décisions concernant l’approbation des comptes de la copropriété, l’établissement du budget prévisionnel et les modifications du règlement de copropriété.
L’assemblée générale des copropriétaires doit aussi fixer le montant maximal des sommes consacrées à l’exercice de cette délégation, qui ne devient applicable qu’après un décret modifiant les règles comptables des copropriétés.
Le conseil syndical doit prendre ses décisions à la majorité de ses membres, le vote du président étant prépondérant, et doit rendre compte de sa mission à l’assemblée générale via un rapport informatif.
De plus, l’ordonnance précitée autorise l’assemblée générale à confier au président du conseil syndical le mandat de prendre des mesures contre le syndic en cas de défaillance, et de demander l’attribution d’un mandataire ad hoc par un juge, aux frais de la copropriété, lorsque les impayés atteignent un certain seuil. Cette mesure vise à prévenir la dégradation des copropriétés.
Conseil syndical de copropriété : ce qu'il faut retenir
Le conseil syndical, dont le mandat est de trois ans, est constitué de plusieurs membres, nommés conseillers syndicaux. C’est parmi ces derniers que le président du conseil syndical est élu.
Le rôle du conseil syndical est diversifié (assistance, contrôle, consultation, etc.), faisant office de liaison entre le syndic et les copropriétaires.
Occasionnellement, le conseil peut se voir confier des missions spécifiques par les copropriétaires.
Chaque année, le conseil syndical est tenu de produire un rapport sur son activité à l’assemblée générale, généralement préparé et présenté par son président.
La réforme de la copropriété de 2021 a élargi les compétences du conseil syndical qui peut désormais prendre toutes les décisions requérant un vote à la majorité simple lors de l’AG.
