Règlement de copropriété : Le guide
Le règlement de copropriété agit comme une charte centrale qui rassemble les normes de vie au sein d’un immeuble, ainsi que les droits et obligations de chaque résident.
Il aborde des aspects tels que la répartition des charges, l’utilisation des espaces communs, la gestion des animaux de compagnie et la prévention des nuisances sonores.
Découvrons le contenu du règlement de copropriété, les méthodes pour le mettre en œuvre, assurer son respect et les procédures pour le modifier si nécessaire.
Le règlement de copropriété est un contrat indispensable accessible à tous les copropriétaires et s’impose également aux locataires. Il peut être mis à jour en fonction des changements législatifs et réglementaires. Ce document encadre les droits et devoirs des copropriétaires selon des règles strictes.
Sommaire
le règlement de copropriété : quels sont les droits et les obligations; Door-in vous explique tout ce que vous devez savoir sur cette charte régissant la vie d’un immeuble
- Définition du règlement de copropriété
- Que contient le règlement de copropriété comme informations
- Où consulter le règlement de copropriété
- Comment modifier le règlement de copropriété ou le mettre à jour
- Que se passe-t-il en cas d’absence de règlement de copropriété
- Que se passe-t-il en cas de non respect du règlement de copropriété
Règlement de copropriété : ce qu'il faut savoir
Le règlement de copropriété est un document légal, établi conformément à l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, qui consigne les règles d’administration, d’organisation, ainsi que les droits et devoirs des membres d’une copropriété afin d’assurer son bon fonctionnement.
Ayant valeur de contrat, il doit être remis aux copropriétaires et locataires, et ces derniers doivent en prendre connaissance.
Il est impératif et doit être rédigé par un professionnel, tel qu’un notaire, lors de la construction de l’immeuble ou lors de la division en lots.
Le contenu doit être précis pour prévenir les litiges. Le syndic de copropriété, en collaboration avec le conseil syndical, est chargé de veiller à son application.
Bon à savoir
Quelle différence avec le règlement intérieur de copropriété ?
Prenez garde à ne pas mélanger le règlement de copropriété, qui a une base légale, avec le règlement intérieur de copropriété, souvent nommé règlement de l’immeuble, qui ne possède pas de statut juridique, à moins qu’il inclue une disposition similaire à celle du règlement de copropriété.
Le règlement intérieur n’est pas impératif et peut être constitué à l’instigation du syndic de copropriété. Il énonce des directives de civilité, comme le maintien de la propreté des espaces communs, les plages horaires pour réaliser des travaux, les aires de stationnement pour vélos, ainsi que des critères esthétiques pour les balcons en vue de conserver une ambiance harmonieuse au sein de la copropriété, entre autres.
Ce règlement est en général visible dans le hall d’entrée pour que chacun ait la possibilité de le consulter.
Que contient le règlement de copropriété comme informations
Le règlement de copropriété regroupe toutes les règles primordiales pour assurer le fonctionnement efficace de l’immeuble. Ces règles englobent non seulement la gestion et l’administration de la copropriété, mais aussi les aspects de la vie collective au sein de l’immeuble.
Règles de gestion de l'immeuble
L’objectif principal du règlement de copropriété est de structurer la gestion de l’immeuble. Ainsi, il comporte plusieurs règles qui encadrent l’aspect administratif de la copropriété :
Etat descriptif de division de l'immeuble
Il s’agit d’une composante cruciale du règlement de copropriété, car il détermine le nombre de lots au sein de l’immeuble ainsi que les quotes-parts allouées à chaque copropriétaire. Chaque lot est lié à un numéro d’identification singulier et ses spécificités sont décrites dans un document technique annexé au règlement.
Répartition et nature des charges de copropriété
Les copropriétaires s’acquittent de charges en fonction de leurs quotes-parts, et le règlement doit obligatoirement préciser la méthode de calcul employée.
Règles relatives à l'administration des parties communes et des parties communes à jouissance privative
Cela englobe le fonctionnement et le nombre de membres du conseil syndical, la gestion des espaces communs, ainsi que des parties communes à jouissance privative, éventuellement par un gardien résidant dans l’immeuble, les modalités de convocation des assemblées générales, etc.
Règles de vie pratique
Le règlement de copropriété comporte aussi des directives relatives à des éléments plus concrets de la vie quotidienne à destination de l’immeuble :
Les modalités d’usage des parties privatives
Cela inclut leur finalité (strictement résidentielle, usage professionnel, mixte ou commercial) ainsi que les directives concernant les créneaux horaires durant lesquels des travaux peuvent être réalisés.
Les termes d’usage des parties communes
Cela concerne l’utilisation des espaces tels que l’abri à vélos, le stationnement, les cours ou jardins partagés, etc.
L’usage privatif potentiel de parties communes spéciales
Le droit d’utiliser exclusivement certaines parties communes peut être accordé à un copropriétaire unique (balcon, terrasse, grenier, couloirs, etc.). Dans une telle situation, le règlement de copropriété doit détailler les conditions de cet usage exclusif, notamment les travaux permis, l’impact sur les charges de copropriété et les tantièmes du copropriétaire en question.
Eléments essentiels du règlement de copropriété
Le règlement de copropriété peut inclure des stipulations portant sur des aspects spécifiques:
La stipulation concernant les arriérés de charges
Chaque copropriétaire est tenu de contribuer à un certain pourcentage des charges de copropriété pour garantir le maintien adéquat de l’immeuble. Si un copropriétaire ne paie pas, le règlement peut stipuler le paiement de dommages-intérêts si ce défaut a porté atteinte à la copropriété.
Les directives relatives aux animaux de compagnie et au bruit
Le règlement de copropriété ne peut absolument pas interdire les animaux de compagnie, mais peut fixer des normes à suivre pour le bien-être collectif (tenir les animaux en laisse dans les zones communes, ne pas permettre à son animal de faire ses besoins dans la cour, etc.).
Les directives concernant la location de courte durée
le règlement ne peut empêcher les copropriétaires de louer leur propriété via des plateformes telles que Airbnb, sauf s’il comprend une clause limitant le changement d’utilisation. Cette clause vise à éviter les abus en empêchant la conversion de résidences en hébergements touristiques.
Si le règlement de votre copropriété ne contient pas de stipulations sur ces points, il est tout à fait envisageable de l’amender pour les intégrer, permettant ainsi d’ajuster le règlement à vos exigences.
Où consulter le règlement de copropriété?
Chaque propriétaire reçoit une copie du règlement de copropriété lors de l’acquisition de son bien, cela fait partie des devoirs du syndic envers les copropriétaires. En cas de perte, il est envisageable d’obtenir un duplicata en contactant un autre propriétaire faisant partie du conseil syndical ou en accédant à la plateforme en ligne de votre syndic professionnel.
Il est également possible de s’adresser directement au syndic, cependant, il faut être conscient qu’il peut vous facturer des frais de duplication pour ce service.
De plus, vous avez la possibilité de soumettre une requête auprès du service de publicité foncière en complétant le formulaire n° 3236-SD. Prenez garde, cette procédure coûte 30 € !
Lors de la cession d’une unité, le règlement de copropriété est l’un des dossiers que le vendeur doit impérativement remettre à l’acquéreur avant la finalisation de l’acte de vente.
En tant que locataire, vous devez recevoir une copie du règlement de copropriété conjointement avec votre contrat de location. Si vous ne l’avez pas reçu ou l’avez perdu, vous pouvez solliciter votre propriétaire (ou agence immobilière) pour obtenir un duplicata.
Il est aussi faisable de solliciter le syndic ou de compléter le formulaire du service de publicité foncière, en s’acquittant des frais relatifs.
Comment modifier le règlement de copropriété ou le mettre à jour ?
Comment modifier le règlement ou bien le mettre à jour, vous êtes nombreux à vous poser la question.
Toute altération ou actualisation du règlement de copropriété nécessite l’approbation par un vote lors d’une assemblée générale. Il est impératif que la résolution soit mentionnée à l’agenda de l’assemblée générale.
Ci-dessous les divers scénarios où des ajustements du règlement de copropriété sont votés ainsi que les critères de majorité associés :
- Redistribution des frais : chaque copropriétaire doit s’acquitter des charges basées sur sa part des espaces communs. Si ces parts sont révisées dans l’état descriptif de division, un vote à l’unanimité pour une nouvelle clé de répartition est requis. Cependant, si le changement résulte d’un vote permettant des travaux tels qu’un achat d’une section privée, la vente d’une partie commune, ou la modification de l’utilisation d’une section privée, un vote en assemblée générale n’est pas indispensable;
- Objectif de l’immeuble : l’objectif établit l’utilisation des lots dans la copropriété (usage commercial, professionnel, ou résidentiel). Ainsi, si un copropriétaire désire exercer une activité indépendante et que le règlement de copropriété ne l’y autorise pas, le changement de l’objectif de l’immeuble doit être voté à l’unanimité;
- Usage des parties privées : les copropriétaires peuvent utiliser leurs espaces privés en respectant les autres copropriétaires. Par exemple, si un copropriétaire envisage de transformer son appartement en un bureau, la modification doit être votée à la majorité des deux tiers. Ce critère de majorité exige qu’au moins les deux tiers des tantièmes approuvent la résolution;
- Conformité du règlement de copropriété avec la législation : les mesures récentes de la loi ELAN ont requis une actualisation obligatoire du règlement de copropriété. Ainsi, toutes les copropriétés devaient actualiser leur règlement de copropriété avant le 24 novembre 2021. Dans ce cas, le vote pour la modification se réalise à la majorité simple.
Bon à savoir
Combien coûte la modification du règlement de copropriété ?
Pour ajuster le règlement de copropriété, vous avez deux choix :
Réajuster les tantièmes et millièmes : en cas de changements comme la subdivision d’un lot ou des travaux, il faut ajuster la répartition des tantièmes et des millièmes en consultant un géomètre-expert, ce qui peut être onéreux. Il recalculera les proportions des parties communes pour chaque lot et actualisera l’état descriptif de division. Comptez environ 700€ HT pour le géomètre et des frais de notaire, répartis selon les quote-parts des copropriétaires.
Mettre à jour le règlement : si le règlement actuel est antérieur à la loi de 1965, il peut nécessiter une actualisation. Un audit juridique, demandé par le syndic auprès d’un avocat spécialisé ou d’un notaire, peut évaluer cette nécessité. L’audit coûte en moyenne 450€ à 600€ TTC et, si une mise à jour est requise, les frais seront partagés entre les copropriétaires selon leur quote-part.
Que se passe-t-il en cas d'absence de règlement de copropriété
Règlement de copropriété : un document essentiel. En général, la création de ce document se fait au moment de la mise en chantier de l’immeuble, il est donc exceptionnel qu’une copropriété en soit dépourvue.
Cependant, si tel est le cas, il est impératif de s’atteler à la rédaction d’un règlement de copropriété sans tarder. Ce document est capital car il spécifie le poids des voix de chaque copropriétaire en lien avec ses tantièmes : en son absence, il devient ardu de concrétiser des décisions!
L’adoption d’un règlement de copropriété nécessite un vote en assemblée générale avec une majorité qualifiée, c’est-à-dire que plus de la moitié des copropriétaires doivent rassembler au minimum les deux tiers des voix. Il convient de préciser que seules les directives relatives à l’usage des parties communes et aux modalités de jouissance peuvent être établies par le syndicat de copropriétaires.
Pour la détermination des tantièmes – et par conséquent des quotes-parts – affectées à chaque unité, ainsi que pour distinguer les parties communes des parties privées, l’intervention d’un géomètre-expert est requise.
Si l’assemblée générale reste inactive, un Tribunal de Grande Instance peut être actionné par un copropriétaire en vue de réclamer l’élaboration d’un règlement. À la suite d’une expertise judiciaire, un magistrat sera alors en mesure de contraindre la copropriété à adopter un règlement.
Que se passe-t-il en cas de non respect du règlement de copropriété
En raison de ses responsabilités, le syndic est chargé de veiller à l’application des clauses du règlement de copropriété. En cas de non-respect, il a la capacité d’effectuer des rappels à l’ordre. Par exemple, dans le cas d’un stationnement abusif devant l’immeuble, le syndic a la possibilité d’adresser un courrier à la partie concernée pour lui faire part des règles en vigueur. Si les désagréments continuent, il peut procéder à l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
En cas d’inaction, le syndic, le syndicat des copropriétaires, ou tout copropriétaire individuel, a le droit de recourir au tribunal judiciaire compétent selon la localisation de l’immeuble. Dans une telle situation, il est essentiel de disposer d’un constat d’huissier pour officialiser l’infraction.
Règlement de copropriété : ce qu'il faut retenir
C’est un document élaboré par un expert, qui énonce l’ensemble des règles de vie et directives à suivre pour les résidents et les propriétaires d’une copropriété, ainsi que les détails relatifs à sa gestion administrative.
Droits des copropriétaires en lien avec le règlement de copropriété: En tant que copropriétaire, votre droit principal est l’accès à l’information : il est essentiel d’avoir en votre possession un exemplaire (qu’il soit original ou copie) du règlement de votre copropriété. Ensuite, vous avez le droit d’être sollicité par l’intermédiaire de l’assemblée générale avant toute éventuelle modification du règlement, vous laissant ainsi l’opportunité d’approuver ou de rejeter les suggestions de modification. De plus, vous êtes en droit d’engager des poursuites contre un copropriétaire qui ne se conforme pas aux directives du règlement.
Obligations des copropriétaires concernant le règlement de copropriété : Outre les droits, en tant que copropriétaire, vous êtes tenu d’adhérer aux directives établies dans le règlement. Si vous êtes un propriétaire-bailleur, il est de votre responsabilité de veiller à ce que vos locataires respectent également le règlement de copropriété. En cas de non-conformité de leur part, vous pouvez être tenu responsable.
