Petit guide de la copropriété
Le guide de la copropriété pour tout savoir sur la vie de votre immeuble au quotidien ! Découvrez toutes les bonnes pratiques et usages d’une copropriété bien gérée.
Vous êtes copropriétaire et souhaitez devenir incollable sur la vie de votre immeuble ? Door-in vous propose un guide compilant tout ce que vous devez savoir sur la copro : définitions, problèmes les plus courants (et comment les résoudre 
), bonnes pratiques, assemblée générale et parties prenantes…
Qu'est-ce qu'une copropriété ?
Le statut de copropriété des immeubles bâtis est régi par la loi du 10 juillet 1965. Une copropriété, c’est un immeuble bâti ou un groupe d’immeubles bâtis dont l’usage est destiné à l’habitation. La propriété de l’immeuble ou du groupe d’immeubles en question est partagée entre tous les différents propriétaires. C’est ce qu’on appelle des copropriétaires.
Les copropriétaires peuvent détenir un ou plusieurs types de lots.
Les parties privatives
Elles désignent un appartement, un local commercial, une place de parking ou un box, une cave…
Une quote-part des parties communes
Les parties communes de la copropriété sont définies par le règlement de copropriété (RCP). Ce sont les espaces partagés dans la copropriété comme les couloirs, les entrées, ou encore les espaces extérieurs. Elles sont détenues par les copropriétaires en tantième et en millième, au prorata de leurs parties privatives.
Les différents modèles de copropriété
La copropriété verticale
C’est le modèle le plus répandu, il s’agit de la gestion d’un immeuble collectif.
La copropriété horizontale
Moins courant, c’est un modèle qui consiste à l’administration de maisons individuelles et d’équipements communs sur un terrain partagé.
La copropriété est obligatoire dès lors que la propriété d’un immeuble est répartie entre au moins deux personnes. Les lots ne doivent pas être tous détenu par la même personne. Si c’est le cas, ce dernier n’aura pas besoin de copropriété.
Qui sont les parties prenantes d'une copropriété ?
De nombreux acteurs entrent en jeu dans la vie d’un immeuble en copropriété. Les copropriétaires ne sont pas à proprement dit ceux qui vont gérer directement la copropriété.
Le syndicat des copropriétaires
Ce syndicat regroupe l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble. Il est considéré comme une personne morale, le syndicat comporte une personne juridique et apte à agir en justice en son nom.
Il est obligatoire pour le syndicat des copropriétaires de se réunir une fois par an lors des assemblées générales. Ils voteront alors plusieurs décisions concernant leur copropriété, grâce à plusieurs règles de majorité.
Le syndic de copropriété
C’est l’entité qui assurera la gestion administrative, financière, mais aussi la bonne tenue de l’immeuble pour un mandat de 3 ans. Il est élu par les copropriétaires lors d’une assemblée générale de copropriété avec un vote à la majorité absolue.
Les missions du syndic sont variées et nombreuses, il se doit d’organiser les assemblées générales, d’ouvrir et gérer le compte bancaire au nom du syndicat des copropriétaires, de tenir à jour la comptabilité…
Il existe trois modèles de syndic de copropriété :
Le syndic professionnel : c’est le modèle le plus courant. C’est une personne physique ou morale. Il est en possession d’une carte professionnelle immobilière, d’une garantie financière et d’une assurance professionnelle de responsabilité civile.
Le syndic bénévole : dans ce cas de figure, c’est un copropriétaire qui sera élu en qualité de syndic. Ses missions sont les mêmes qu’un syndic professionnel mais la charge de travail importante peut être problématique pour une seule personne.
Le syndic coopératif : c’est le président du conseil syndical qui est désigné comme « syndic de copropriété ». À la différence du syndic bénévole, le syndic coopératif concerne tous les membres du conseil syndical, chacun peut prendre part aux différentes décisions et surtout se répartir les différentes tâches de gestion en fonction de leur disponibilité et de leurs compétences.
Le conseil syndical
Ce sont des membres du syndicat de copropriétaires, élus à la majorité absolue en assemblée générale. Leur rôle est d’assister le syndic, mais aussi de vérifier ses actions, il joue un rôle intermédiaire entre le syndic de copropriété et le syndicat des copropriétaires.
Bon à savoir
Il existe trois modèles de syndic de copropriété. Il est judicieux de choisir celui qui s’adaptera le mieux à votre immeuble, en prenant en compte le quotidien de celui-ci et toutes ses particularités (le nombre de lots, les travaux à venir…).
Qu'est-ce que le règlement de copropriété ?
C’est le document qui déterminera les règles de vie au sein de la copropriété pour les propriétaires mais également pour les droits et obligations des locataires.
Il contient des règles de savoir-vivre :
des détails et précisions concernant l’usage des parties communes : est-ce que je peux entreposer mon vélo dans la cour par exemple ? Il est judicieux de demander l’avis de la copropriété avant de le faire, ce qui permet souvent d’éviter de nombreux litiges ;
le respect du silence : les nuisances sonores, peuvent se produire la journée ou bien la nuit. Ce sont des bruits répétitifs et intensifs et qui peuvent se révéler gênants s’ils durent dans le temps. Lorsque ces nuisances arrivent la nuit entre 22h et 7h on parle alors de tapages nocturnes ;
la propreté au quotidien : que ce soit dans les parties communes (ne pas jeter de déchets dans le jardin, cour, entrée…) ou encore dans des lieux plus spécifiques comme dans le local à poubelle (respect du tri sélectif, bonne tenue des bennes à ordures…) ;
le respect au quotidien de chacun des propriétaires et locataires : éviter toutes les actions qui pourraient gêner les autres au quotidien, comme un barbecue qui dégagerait une très forte odeur ou encore utiliser une place de parking qui serait attribuée à quelqu’un d’autre.
Mais également des obligations :
le paiement des prestataires ;
le paiement des employés de la copropriété ;
à quoi sera destiné l’immeuble : usage d’habitation, professionnel ou bien mixte ;
le paiement des charges de copropriétés.
Les charges de copropriétés
Ce sont toutes les dépenses engagées par la copropriété pour assurer son bon fonctionnement, mais également son entretien. Ces dernières sont votées lors de l’assemblée générale et prévues dans le budget prévisionnel de la copropriété. Elles doivent êtres payées collectivement par les copropriétaires en fonction de leur quote-part. Il existe deux types de charges : les charges courantes et les charges particulières ou exceptionnelles.
Les charges courantes
Ce sont les dépenses indispensables et régulières, visant à conserver et entretenir les parties communes. Ces charges prévisionnelles sont les suivantes :
les honoraires du syndic de copropriété ;
les différents contrats d’assurance ;
la rémunération des employés de la copropriétés ;
les travaux de maintenance et réparations minimes ;
l’entretien des parties communes ;
les factures d’électricité, d’eau, de gaz…
Les charges particulières ou exceptionnelles
Ce sont les charges reliées aux services collectifs et aux équipements communs. Elles concernent les études techniques, les gros travaux d’entretien, de conservation ou d’amélioration de l’immeuble :
le ravalement de la façade ;
la surélévation de l’immeuble ;
la réfection des peintures dans les parties communes.
Ces charges particulières et hors budget prévisionnel sont également votées au cas par cas par les copropriétaires en assemblée générale.
La régularisation des charges
Cette régularisation intervient si un copropriétaire est en retard dans ses paiements ou suite au bilan financier annuel du syndic à la clôture de l’exercice comptable.
Si le résultat des provisions est inférieur à celui des dépenses, il faudra alors régler la différence.
Comment se déroule les travaux dans une copropriété ?
Il existe deux grands types de travaux dans une copropriété :
Les travaux privatifs
Ce sont les travaux que chaque propriétaire peut faire sans l’accord du reste des copropriétaires. Ils se déroulent uniquement dans les parties privatives de ces derniers et ne peuvent avoir aucun impact sur les parties communes. Ils doivent être réalisés avec respect du règlement de la copropriété : pas de perceuse après 20h par exemple !
Les travaux concernant les parties communes
Ces derniers, surtout s’ils sont importants, doivent être soumis au vote des copropriétaires lors de l’assemblée générale. Cependant, les votes peuvent dépendre de chaque type de travaux (vote à la majorité absolue ou non, par exemple).
Les travaux qui sont des travaux d’entretien, de maintenance ou encore d’administration de l’immeuble sont définis lors de l’assemblée générale et leur coût est inséré dans le budget prévisionnel.
Enfin, le syndic se charge directement des travaux impératifs, comme la réparation d’un ascenseur ou bien d’un chauffage central. Ces dépenses seront ensuite ajoutées à un appel de charges exceptionnelles.
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