Guide copropriété · Contrat de syndic
Honoraires du syndic de copropriété : forfait, prestations particulières et frais abusifs
Combien coûte un syndic, et qu’est-ce qui est réellement compris dans son prix ? Depuis la loi ALUR, la rémunération du syndic professionnel suit un contrat type fixé par décret : un forfait pour la gestion courante, et une liste fermée de prestations particulières facturées en plus.
Connaître cette règle permet de comparer les offres, de lire son contrat et de repérer les frais qui n’ont pas lieu d’être. Door-In vous explique comment fonctionnent les honoraires de syndic.
Par l’équipe DOOR-IN, administrateur de biens depuis 1964. Mis à jour le 6 novembre 2026.
En bref
Le syndic professionnel est rémunéré par un forfait annuel qui couvre la gestion courante, selon le contrat type du décret du 26 mars 2015. Seules les prestations particulières listées par ce décret peuvent être facturées en plus. Les honoraires sur travaux hors budget doivent être votés en assemblée générale, et l'état daté est plafonné à 380 € TTC. Toute autre facturation peut être contestée.
Tous les contrats de syndic professionnel conclus ou renouvelés depuis le 1er juillet 2015 respectent un contrat type défini par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, pris en application de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965. Le principe est celui du « tout sauf » : tout ce qui relève de la gestion courante est inclus dans le forfait, et seules les prestations listées limitativement par le décret peuvent donner lieu à une rémunération supplémentaire.
Le contrat est voté par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25, pour une durée qui ne peut pas dépasser trois ans. Les prix y sont exprimés hors taxes et toutes taxes comprises.
Le forfait annuel
Il rémunère toute la gestion courante de la copropriété :
- préparation, convocation et tenue de l'AG annuelle
- tenue de la comptabilité et des comptes
- gestion administrative et des contrats
- visites de l'immeuble et réunions prévues au contrat
- mise à jour de la fiche synthétique et du registre
- accès en ligne aux documents de la copropriété
Les prestations particulières
Facturées en plus, uniquement si elles figurent dans la liste du décret et au contrat :
- assemblées générales supplémentaires
- réunions et visites au-delà du forfait
- gestion des sinistres et des litiges
- suivi des travaux hors budget
- frais de recouvrement imputables au débiteur
- état daté lors d'une vente
Toutes les prestations particulières ne sont pas payées par le syndicat des copropriétaires. Certaines sont mises à la charge d’un seul copropriétaire, parce qu’elles le concernent personnellement (article 10-1 de la loi de 1965).
| Prestation | Mode de facturation | Qui paie ? |
|---|---|---|
| AG ou réunion supplémentaire | Tarif prévu au contrat | Le syndicat |
| Gestion d'un sinistre ou d'un litige | Tarif horaire ou forfait prévu au contrat | Le syndicat |
| Travaux hors budget prévisionnel | Honoraires votés en AG, en pourcentage du montant HT des travaux | Le syndicat |
| Frais de recouvrement | Mise en demeure et actes suivants, selon le contrat | Le copropriétaire débiteur |
| État daté | Plafonné à 380 € TTC | Le copropriétaire vendeur |
Les travaux qui ne relèvent pas du budget prévisionnel, comme un ravalement ou une rénovation énergétique, peuvent donner lieu à des honoraires spécifiques pour le syndic. Ces honoraires doivent être votés lors de la même assemblée que les travaux, à la même majorité, et sont exprimés en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon leur importance (article 18-1 A de la loi de 1965).
Sans vote de l’assemblée, le syndic ne peut pas se rémunérer sur des travaux. Vérifiez donc que la résolution sur les honoraires figure bien à l’ordre du jour, à côté de celle sur les travaux.
Comparer deux forfaits ne suffit pas : il faut regarder ce qu’ils couvrent. Chaque syndic doit remettre, avec son projet de contrat, une fiche d’information normalisée sur le prix et les prestations proposées. C’est le document le plus utile pour comparer les offres sur une base identique.
Le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrat, en principe tous les trois ans, avant le vote de l’assemblée (article 21 de la loi de 1965).
- Le nombre de visites de l'immeuble et de réunions avec le conseil syndical incluses
- La durée et la plage horaire de l'AG annuelle prévues au forfait
- Le tarif horaire appliqué aux prestations particulières
- Les modalités de révision du prix pendant le contrat
- L'accès en ligne aux documents et aux comptes
- Les honoraires proposés sur travaux, et leur dégressivité
Une ligne d’honoraires qui ne correspond ni au forfait ni à une prestation particulière listée par le décret n’a pas lieu d’être. C’est le cas par exemple de frais de « tenue de compte », de « dossier » ou de « clôture » qui relèvent en réalité de la gestion courante.
En cas de doute, demandez au syndic la base contractuelle de chaque facturation, consultez les pièces justificatives avant l’AG, puis contestez par écrit. Le conseil syndical peut aussi refuser d’approuver les comptes. Si le syndic tarde à transmettre les documents demandés par le conseil syndical, il s’expose à des pénalités de 15 € par jour de retard, déduites de sa rémunération (article 21 de la loi de 1965).
Si les dérives persistent, il est temps d’envisager un changement de syndic.
Sources : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (articles 10-1, 18-1 A, 21 et 25), décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic, décret n° 2020-153 du 21 février 2020, décret n° 2019-503 du 23 mai 2019. Textes consultables sur Légifrance.
FAQ : vos questions sur les honoraires du syndic
Que comprend le forfait de base d'un syndic ?
Quelles prestations le syndic peut-il facturer en plus ?
Les honoraires sur travaux sont-ils obligatoires ?
Combien coûte un état daté ?
Comment contester des frais de syndic ?
Pour aller plus loin
Les honoraires figurent dans le contrat voté en assemblée générale et se retrouvent dans les charges de copropriété. Pour bien choisir, lisez nos 5 conseils pour choisir son syndic, et découvrez le rôle complet du syndic de copropriété.