Guide copropriété · Travaux
Travaux en copropriété : vote, financement, suivi et réception
Ravalement, toiture, ascenseur, rénovation énergétique : les travaux sont l’un des postes les plus lourds de la vie d’une copropriété. Ils obéissent à des règles précises, de la mise en concurrence des entreprises jusqu’à la réception du chantier.
Quelle majorité pour quels travaux, comment les financer, quel rôle pour le syndic et le conseil syndical, quelles garanties après le chantier ? Door-In vous guide étape par étape.
Par l’équipe DOOR-IN, administrateur de biens depuis 1964. Mis à jour le 9 novembre 2026.
En bref
Les travaux sur les parties communes sont décidés en assemblée générale, à une majorité qui dépend de leur nature : article 24 pour l'entretien et les travaux obligatoires, article 25 pour les améliorations et les économies d'énergie. Seuls les travaux urgents peuvent être lancés par le syndic seul. Le financement passe par les appels de fonds, le fonds de travaux, un éventuel emprunt collectif et les aides publiques. À la réception, les garanties de parfait achèvement, biennale et décennale protègent la copropriété.
La nature des travaux détermine la majorité requise en assemblée générale. Pour le détail du calcul de chaque majorité, consultez notre guide des majorités de vote.
| Type de travaux | Majorité | Exemples |
|---|---|---|
| Entretien et conservation de l'immeuble | Article 24 | Réfection de toiture à l'identique, remplacement d'une chaudière collective, ravalement d'entretien |
| Travaux rendus obligatoires par la loi | Article 24 | Mise aux normes de sécurité, travaux prescrits par l'administration |
| Amélioration, transformation, addition | Article 25 | Installation d'un ascenseur, création d'un local vélos, interphone |
| Économie d'énergie et rénovation énergétique | Article 25 | Isolation des façades ou de la toiture, remplacement des menuiseries communes |
| Travaux d'un copropriétaire touchant les parties communes ou l'aspect extérieur | Article 25 | Percement d'un mur porteur, pose d'une climatisation en façade |
En cas d’urgence, le syndic peut faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, comme un étaiement ou une réparation après une fuite importante (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Il doit alors en informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale.
Pour financer ces travaux, il peut demander, sans vote préalable, une provision limitée au tiers du montant estimé (article 37 du décret du 17 mars 1967).
De l’idée à la réception, un projet de travaux suit un parcours encadré, dans lequel le conseil syndical accompagne le syndic.
Les travaux votés sont financés par des appels de fonds spécifiques, répartis selon les tantièmes applicables. Plusieurs leviers permettent d’en lisser le coût.
- Le fonds de travaux, alimenté chaque année par une cotisation d'au moins 5 % du budget prévisionnel et, lorsqu'un plan pluriannuel de travaux a été adopté, d'au moins 2,5 % du montant des travaux qu'il prévoit
- L'emprunt collectif souscrit par le syndicat, auquel chaque copropriétaire peut choisir de participer
- Les aides publiques à la rénovation énergétique, comme MaPrimeRénov' Copropriété, sous conditions
- L'échelonnement des appels de fonds selon le calendrier voté en assemblée générale
Le syndic peut percevoir des honoraires spécifiques sur les travaux hors budget, à condition qu'ils soient votés en même temps que les travaux. Voir notre guide des honoraires du syndic.
La réception est l’acte par lequel la copropriété, représentée par le syndic, accepte les travaux, avec ou sans réserves. Elle doit être préparée avec le conseil syndical et, pour les gros chantiers, le maître d’œuvre. C’est elle qui fait courir les garanties légales.
| Garantie | Durée | Ce qu'elle couvre |
|---|---|---|
| Parfait achèvement | 1 an | Tous les désordres signalés à la réception ou apparus dans l'année |
| Bon fonctionnement (biennale) | 2 ans | Les équipements dissociables de l'ouvrage, comme les volets ou la robinetterie |
| Décennale | 10 ans | Les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination |
Pour les travaux importants touchant à la structure, une assurance dommages-ouvrage permet d'être indemnisé rapidement sans attendre une décision sur les responsabilités.
Chaque copropriétaire peut réaliser librement des travaux à l’intérieur de son lot, à condition de ne toucher ni aux parties communes, ni à l’aspect extérieur de l’immeuble, ni à sa structure. Dans le cas contraire, il doit obtenir l’autorisation de l’assemblée générale à la majorité de l’article 25.
Il doit aussi laisser l’accès à son lot lorsque des travaux régulièrement votés sur les parties communes l’exigent, moyennant indemnisation en cas de préjudice (article 9 de la loi de 1965).
Sources : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (articles 9, 14-2-1, 18, 18-1 A, 24, 25 et 26-4), décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (article 37), Code civil (articles 1792 et suivants). Textes consultables sur Légifrance.
FAQ : vos questions sur les travaux en copropriété
Quelle majorité pour voter des travaux en copropriété ?
Le syndic peut-il engager des travaux sans vote ?
Qui paie les travaux de copropriété ?
Peut-on refuser de payer des travaux votés ?
Quelles garanties après des travaux ?
Pour aller plus loin
Les travaux s’anticipent grâce au plan pluriannuel de travaux et se financent en partie par le fonds de travaux, présenté dans notre guide de la gestion financière d’une copropriété. Leur coût est réparti selon les tantièmes, et ils sont consignés dans le carnet d’entretien.